Glossary
用語集
海外不動産投資で出てくる用語を、日本の投資家に関係する点と国別の違いから説明します。
ADR（平均客室単価）と稼働率とは
ADR（平均客室単価）は、貸した1泊あたりの平均の料金、稼働率は貸せる日のうち実際に貸した日の割合です。2つを掛け合わせたRevPAR（販売可能な1泊あたりの売上）で、短期貸しやコンドテルの収入の力を比べます。計算のしかたと、業者資料の数字の見方を説明します。
ADUとは：敷地内の離れや増築部分の独立した住戸。米国・ハワイ（オハナ）での扱いと、貸すときの注意
ADU（Accessory Dwelling Unit）は、戸建ての敷地内にある離れ、ガレージの改装、増築などの独立した小さな住戸です。ハワイではオハナユニットとも呼ばれます。州や郡で建築・賃貸の規則が違い、許可の有無が価値と貸し方に影響します。仕組みと確認点を説明します。
アポスティーユとは：日本の書類を海外で使うための外務省の証明。領事認証との違いと、海外不動産で必要になる場面
アポスティーユは、日本の公文書（または公証を受けた書類）が本物であることを外務省が証明するもので、ハーグ条約の締約国ではこれだけで書類を使えます。締約国でない国では大使館・領事館の認証（領事認証）が必要です。委任状や戸籍などを海外の不動産手続きで使う場面と、手順を説明します。
鑑定（アプレイザル・バリュエーション）とは
鑑定（アプレイザル、バリュエーション）は、ローンを出す銀行が、担保となる物件の価値を鑑定士に評価させるものです。借りられる金額は鑑定額をもとに決まるため、購入価格より低く出ると自己資金を増やす必要があります。CMAとの違い、鑑定額が低いときの選択肢を説明します。
アサインメント（契約上の権利の転売）とは
アサインメントは、プレビルド・オフプランで結んだ購入契約の権利を、完成前に第三者へ譲る（売る）ことです。ドバイ、タイ、フィリピン、カナダなどで行われます。デベロッパーの承諾、手数料、税、市況によって買い手が付かないリスクを説明します。
キャップレート（還元利回り）とは
キャップレートは、年間の純収益（家賃から経費を引いたもの）を物件価格で割った割合です。米国の不動産取引で価格の妥当性を測る基準として使われます。表面利回りとの違い、数字が高い・低いの意味、日本人投資家がどう使うかを説明します。
キャップレートの圧縮・拡大とは
キャップレートの圧縮は、純収入（NOI）に対して物件の価格が上がり、キャップレートが下がることです。逆にキャップレートが上がることを拡大といいます。金利との関係、同じ家賃でも売却価格が大きく変わる仕組み、業者資料の出口の前提を見るときの注意を説明します。
キャッシュフローとは
不動産のキャッシュフローは、家賃収入から運営費とローンの返済、修繕の積立を引いた、実際に手元に残るお金です。利回りやNOIとの違い、税引前と税引後の違い、計算に入れ忘れやすい項目（空室、修繕、為替、送金手数料）を説明します。
クロージングコストとは
クロージングコストは、不動産の売買の決済（クロージング）のときにかかる諸費用の総称です。エスクロー費用、タイトル保険、登記費用、ローン関連費用、税の日割り精算などが含まれます。買主・売主それぞれの内訳と目安、見積もりの見方を説明します。
CMAとは：近くの似た物件の成約価格から、売り値・買い値の目安を出す比較市場分析
CMA（Comparative Market Analysis、比較市場分析）は、近くの似た物件の成約価格や売り出し中の価格を並べて、物件の価格の目安を出す資料です。エージェントが作ることが多く、購入時の価格交渉や売り出し価格の設定に使います。見方と注意点を説明します。
コンドテルとは：ホテルのように運営されるコンドミニアム。利回りの見方と注意点
コンドテルは、区分所有の部屋をホテル運営会社が観光客に貸し、所有者に収益を分配する仕組みです。「利回り保証」型の商品もありますが、運営会社の信用、閑散期、手数料の割合、自分で使える日数の制限などを確認する必要があります。
コンティンジェンシーとは
コンティンジェンシー（条件条項）は、米国の不動産の売買契約で、ホームインスペクション、ローンの承認、鑑定額、管理組合の書類の確認などの条件が満たされない場合に、買主が手付金を失わずに契約を解除できる取り決めです。主な種類と期限、外すとどうなるかを説明します。
掲載日数（DOM）とは
掲載日数（DOM：Days on Market）は、物件が売り出し・募集されてから成約するまでの日数です。エリアの平均と比べると、市場の強さや、自分の物件の価格が相場と合っているかが分かります。見方と、掲載のやり直しで日数がリセットされる点などの注意を説明します。
ディード（権利移転証書）とは
ディードは、米国で不動産の所有権を売主から買主へ移すための証書で、署名・公証の後、郡に登記されます。売主が権利を約束する範囲によって、ワランティディード、グラントディード、クイットクレームディードなどの種類があります。違いと、投資家が確かめる点を説明します。
不具合の責任期間とは
不具合の責任期間（ディフェクト・ライアビリティ・ピリオド）は、新築の引き渡しの後、開発会社や施工業者が不具合の修理を引き受ける期間です。構造にかかわる不具合と、設備・仕上げの不具合で期間が違うことが多く、国や契約で定められます。見方と、期間内に修理を求める手順を説明します。
減価償却とは：建物の取得費を耐用年数に分けて費用にする考え方。日本と米国の計算の違い、海外中古建物の扱い
減価償却は、建物や設備の取得にかかったお金を、一度に費用にせず、使える年数（耐用年数）に分けて毎年の費用にする会計・税務の考え方です。土地は対象外であること、日本の耐用年数と中古建物の計算、米国の住宅の27.5年、2021年分からの個人の海外中古建物の赤字の扱い、売却時の影響を説明します。
DSCRとは：年間の純収入がローン返済の何倍あるか。返済の余裕を示す指標
DSCR（Debt Service Coverage Ratio、借入返済余裕率）は、物件のNOI（営業純収入）を年間のローン返済額で割った数字です。1.0を下回ると家賃だけでは返済できません。銀行の審査での使われ方、計算の例、海外物件で気をつける点を説明します。
デューデリジェンス（買う前の調査）とは
デューデリジェンスは、買う前に物件・権利・数字・相手を調べることです。海外不動産では、権利証、抵当、管理費と積立、家賃の実績、外国人枠、業者の登録、供給の7つを最低限そろえます。何をどこで確認するかをまとめます。
アーネストマネーとは
アーネストマネー（手付金）は、米国の不動産の売買契約を結ぶときに、買主が本気で買う意思を示すために預けるお金です。価格の1〜3%程度が目安で、エスクロー会社などが預かり、決済時に代金に充てられます。条件条項との関係で、返ってくる場合と返らない場合を説明します。
Ejari（エジャリ）とは
Ejariは、ドバイの賃貸契約をドバイ土地局のシステムに登録する制度です。登録により契約が公的に認められ、家賃トラブル時の申し立てや借主のビザ手続きに使われます。貸主として知っておく手続きと費用を説明します。
エクイティとは：物件の価値からローン残高を引いた「持ち分」。自己資金、含み益との関係
不動産のエクイティは、物件の現在の価値からローンの残高を引いた金額で、所有者が実質的に持っている部分です。購入時の自己資金、返済や価格変動による増減、エクイティを担保にした借入（米国のHELOCなど）と注意点を説明します。
エスクローとは：売主と買主の間でお金と書類を預かる仕組み
エスクローは、売買の当事者が直接お金をやり取りせず、第三者が代金や書類を預かって条件がそろったときに引き渡す仕組みです。ハワイでは売買手続きそのものを指し、ドバイではオフプランの代金を守る口座を指します。
エストッペル証明とは
エストッペル証明（エストッペル・サーティフィケート）は、米国のコンドや住宅地の売買の前に、管理組合が発行する証明書です。管理費の支払いの状況、未払い、決まっている特別徴収、規則の違反の有無などが記載され、決済の精算に使われます。見方と注意点を説明します。
FET（外貨送金証明）とは
FETはタイの銀行が発行する「海外から外貨で送金された」ことの証明書です。外国人がコンドミニアムを自分の名義で登記するために必要で、送金の仕方を間違えると登記できないことがあります。
FIRPTA・HARPTAとは
FIRPTAは米国連邦、HARPTAはハワイ州の制度で、外国人（非居住者）が不動産を売却したときに、買主が売却代金の一部を税金分として先に差し引いて納める仕組みです。仮払いであり、申告で精算されます。
外国人枠（外国人所有比率の上限）とは
多くの国では、1つのコンドミニアムで外国人が所有できる割合に上限があります。枠が埋まると外国人名義で登記できず、売るときも外国人には売れません。国ごとの上限と、確認の仕方を説明します。
外国税額控除とは：海外で払った税金を、日本の税金から差し引く仕組み
外国税額控除は、海外で払った所得税にあたる税金を、一定の限度まで日本の所得税から差し引ける制度です。二重課税を和らげるためのものですが、全額が戻るわけではありません。仕組みと限度額の考え方をやさしく説明します。
表面利回りと実質利回りの違い
表面利回りは「年間家賃 ÷ 物件価格」だけの数字で、管理費・空室・手数料・税金・為替は入っていません。海外不動産の広告で見る利回りの多くは表面利回りです。実質に直す計算の手順を示します。
HOA（管理組合）・HOA費とは
HOA（Homeowners Association）は、コンドミニアムや住宅地の所有者で作る管理組合です。毎月のHOA費で共用部の維持・修繕積立・保険をまかないます。日本の管理費・修繕積立金との違いと、購入前の確認点を説明します。
HOA議事録（ミニッツ）とは
HOA議事録は、コンドや住宅地の管理組合（HOA）の理事会・総会で話し合われた内容の記録です。大規模修繕、管理費の値上げ、特別徴収、訴訟、保険料の上昇など、将来の負担につながる話題が最初に現れます。入手のしかたと読み方を説明します。
ホームインスペクションとは
ホームインスペクション（住宅診断）は、専門家が建物の構造、屋根、配管、電気、空調などの状態を調べ、報告書にまとめるものです。米国では買主が契約後の一定期間に行うのが一般的です。調べる範囲、費用の目安、結果の使い方を説明します。
エスクロー口座（インパウンド口座）とは
米国の住宅ローンでは、毎月の返済に固定資産税と保険料の積立を上乗せし、貸し手が管理する口座（エスクロー口座、インパウンド口座）から支払う仕組みがあります。売買時のエスクローとの違い、年に一度の見直しで不足が出る理由、所有者が確かめることを説明します。
IRRとは：投資期間全体の収益を年率で表す内部収益率。利回りとの違いと、業者資料のIRRの読み方
IRR（Internal Rate of Return、内部収益率）は、購入時の支出、毎年の手取り、売却時の手取りという、時期の違うお金の出入りをまとめて年率で表した数字です。表面利回りとの違い、IRRが売却価格の前提に大きく左右されること、業者資料のIRRを見るときの確認点を説明します。
ジョイントテナンシーとは
ジョイントテナンシー（生存者権付き共有）は、米国などで使われる共有の形で、共有者の一人が亡くなると、その持分が自動的に残りの共有者に移ります。プロベート（裁判所の相続手続き）を避けられる一方、遺言で持分を他の人に残せない、日本の相続税・贈与税との関係などの注意点を説明します。
KYC・AML（本人確認と資金の出どころの確認）とは
KYC（顧客確認）とAML（マネーロンダリング対策）は、銀行や不動産業者が買主の本人確認と資金の出どころの確認を行う手続きです。海外不動産の購入では、パスポート、住所証明、資金の出どころを示す書類の提出を求められます。何を用意するか、なぜ求められるかを説明します。
リースアップとは：新築の建物が完成してから、入居が安定するまでの期間。家賃の割引、空室、見込みの立て方
リースアップは、新築の賃貸住宅やコンドが完成してから、入居が一定の水準まで埋まるまでの期間です。この間は、同じ建物に空室が多く、家賃の割引（入居特典）が出やすくなります。新築のコンドを買って貸す投資家が見込んでおくことを説明します。
リースバックとは：売主や運営会社が物件を借り上げて家賃を払う仕組み。海外の「家賃保証」付き物件の見方
リースバックは、物件を売った人（または運営会社）が、買った人から物件を借り上げて一定の家賃を払う仕組みです。海外では、ホテル型コンドやヴィラで「年○%の家賃を○年保証」という形で使われます。仕組みと、約束が守られないときの注意を説明します。
リスティング契約とは
リスティング契約は、売主が不動産会社（エージェント）に物件の売却を任せるときの契約です。一社だけに任せる専任の形と、複数の会社に任せる形、契約期間、手数料と支払いの条件、解約の条件などを定めます。海外の物件を売るときに確かめる項目を説明します。
ロックオフとは：1つの住戸を2つに分けて、別々に貸せる間取り。貸し方の自由と注意点
ロックオフ（ロックオフユニット）は、1つの住戸の中に、独立した玄関・水回りを持つ小さな部屋があり、2つに分けて別々に貸せる間取りです。マレーシアやオーストラリアなどで見られます。自分で住みながら一部を貸す、2人の借主に貸すといった使い方と、管理の手間・規則の注意点を説明します。
LTVとは：物件価格に対する借入の割合。海外不動産ローンの上限と、自己資金の計算
LTV（Loan to Value、借入比率）は、物件の価格（または鑑定額）に対するローンの金額の割合です。LTV60%なら、価格の40%を自己資金で用意します。国・銀行ごとのLTVの上限の考え方、自己資金の計算、価格が下がったときの影響を説明します。
MLSとは：米国・ハワイの不動産会社が物件情報を共有する仕組み。成約価格・売り出し期間の調べ方
MLS（Multiple Listing Service）は、米国やハワイの不動産会社が売り物件の情報を共有するデータベースです。ほぼすべての売り物件が登録され、成約価格や売り出しから成約までの日数も記録されます。仕組みと、投資家がエージェントを通じて使う方法を説明します。
MM2H（マレーシア・マイ・セカンドホーム）とは
MM2Hはマレーシア政府の長期滞在ビザ制度です。条件は近年たびたび変更され、資産要件や滞在日数、不動産購入の要件が階層ごとに定められています。不動産投資と切り分けて理解するための整理です。
ネットリースとは：借主が家賃に加えて税・保険・維持費を負担する賃貸の形。NNN（トリプルネット）の仕組みと注意点
ネットリースは、借主が家賃に加えて、固定資産税・保険・建物の維持費の一部または全部を負担する賃貸の形で、米国の店舗やオフィスなどの商業用不動産で使われます。トリプルネット（NNN）の仕組み、住宅の賃貸との違い、借主の信用と空室のリスクを説明します。
NOIとは：家賃収入から運営費を引いた「営業純収入」。利回り・物件価格の比較の土台
NOI（Net Operating Income、営業純収入）は、物件の年間の家賃収入から、空室の損失と運営費（管理費、固定資産税、保険、修繕、管理会社の費用）を引いた金額です。ローンの返済と所得税は含めません。計算のしかたと、業者資料のNOIを見るときの注意を説明します。
公証人（ノータリー／ノタリス）とは
公証人は、署名が本人のものであることや、文書が正式に作られたことを証明する法律職です。米国のノータリーは署名の証明が中心、インドネシアやフランス法系の国のノタリスは契約書の作成・登記の中心を担います。海外不動産の取引でどこに登場するか、費用の目安を説明します。
Oqood（オクード）とは
Oqoodは、ドバイでオフプラン（建設中）の物件を買ったときに、買主の権利をドバイ土地局に仮登録する制度です。完成後に正式な権利証（Title Deed）に切り替わります。登録されているかの確認方法と費用を説明します。
国外財産調書とは：海外の財産が5,000万円を超えたら出す一覧表
国外財産調書は、その年の12月31日時点で海外にある財産の合計が5,000万円を超える日本の居住者が、翌年6月30日までに税務署に提出する一覧表です。出さない場合の不利益と、不動産の記載方法を説明します。
支払いプラン（ペイメントプラン）とは
支払いプランは、オフプラン・プレビルド（完成前）の物件の代金を、契約時・工事中・引き渡し時・引き渡し後に分けて払う計画です。ドバイの「60/40」「引き渡し後払い」、フィリピンの頭金の月払い、タイの工事中20〜30%の形と、分割できることの裏にあるリスクを説明します。
管理委託契約（プロパティマネジメント契約）とは
管理委託契約は、所有者が管理会社に賃貸の運営を任せるときに結ぶ契約です。任せる範囲、料金の形、修理の承認の基準、預り金の保管、報告の頻度、契約期間と解約の条件を定めます。海外の物件を日本から任せるときに、契約書で確かめる項目を説明します。
委任状（POA）とは
委任状（Power of Attorney）は、契約や登記など特定の行為を代理人に任せることを証明する書類です。現地に行けない日本人投資家が使いますが、権限の範囲、有効期限、認証（公証・アポスティーユ・領事認証）、代理人の選び方に注意が必要です。
プレセール（事前販売）とは
プレセールは、開発会社が物件の完成前、ときには着工前から販売を始めることです。早い段階ほど価格が低く設定されることがある一方、計画の変更や遅れのリスクがあります。国ごとの販売の許可（フィリピンの販売許可、ドバイのプロジェクト登録など）と、買う前に確かめることを説明します。
プロベートとは：米国などで亡くなった人の財産を裁判所の手続きで引き継ぐこと。期間・費用と、避ける方法の入口
プロベート（検認手続き）は、米国などで亡くなった人の財産を、裁判所の監督のもとで整理し、相続人に引き継ぐ手続きです。ハワイなどの不動産を日本人が持っていた場合にも必要になり、1年以上・弁護士費用がかかることがあります。流れと、共同名義・信託など手続きを軽くする方法の入口を説明します。
パンチリストとは：引き渡しの前に見つけた不具合の一覧。作り方と、修理の確認まで
パンチリストは、新築や改装の引き渡しの前に、買主・所有者が見つけた不具合や未完成の箇所を一覧にしたものです。開発会社や施工業者に渡して修理してもらい、再検査で確認します。作り方、写真の撮り方、修理の確認までの流れを説明します。
リファイナンス（借り換え）とは
リファイナンス（借り換え）は、今のローンを返し、別の金融機関や別の条件のローンに切り替えることです。金利や返済期間を変える、物件の値上がり分を現金化するなどの目的で行われます。借り換えの費用、期限前返済の手数料、外国人が使える選択肢の少なさを説明します。
レントロールとは：入居者ごとの家賃・契約期間の一覧表。買う前に見ておく基本の書類
レントロールは、物件の各部屋の入居者、家賃、契約の開始・終了日、保証金、滞納の有無を一覧にした書類です。収益物件の実態を示す一次資料で、業者の想定利回りと実際の差を見つけるのに使います。見方と注意点を説明します。
RERA（ドバイ不動産規制庁）とは
RERAはドバイ土地局の中にある不動産の規制機関です。仲介業者・担当者・デベロッパー・管理組合の登録と監督を行い、投資家は業者の登録番号（BRN／ORN）をここで確かめられます。
サービスアパートメントとは
サービスアパートメントは、家具付きで清掃・リネン交換などのサービスが付いた住居で、中長期の滞在者向けに貸されます。一方、マレーシアでは商業用の土地に建つ高層住居を指す呼び方でもあり、管理費や固定資産税、ローンの条件に違いがあります。2つの意味と注意点を説明します。
修繕積立金（シンキングファンド）とは
修繕積立金は、外壁・エレベーター・配管などの大規模修繕に備えて管理組合が積み立てるお金です。タイでは購入時に一括、ハワイでは管理費に含めて毎月、と国で仕組みが違います。残高が少ない建物で何が起きるかを説明します。
スナッグ（引き渡し前の内覧・不具合確認）とは
スナッグ（スナッギング）は、新築物件の引き渡し前に不具合を確認し、修正させる手続きです。傷・水漏れ・設備の不作動・図面との違いをリスト（スナッグリスト）にして提出します。日本にいながら進める方法も説明します。
特別徴収（スペシャル・アセスメント）とは
特別徴収（スペシャル・アセスメント）は、コンドや住宅地の管理組合が、大規模修繕や保険料の上昇などで積立金が足りないときに、所有者から一時的に追加で集めるお金です。数十万円〜数百万円になることもあります。起きやすい建物の特徴、事前の見つけ方、売買時の扱いを説明します。
ステージングとは：売却や賃貸の募集の前に、家具や小物で部屋を見せやすく整えること。費用と効果の考え方
ステージングは、売却や賃貸の募集の前に、家具・照明・小物を配置して部屋の使い方や広さを伝わりやすくする手法です。米国などで一般的で、写真の印象と内見の反応に影響します。実物の家具を置く方法とCGで写真を加工する方法、費用と効果の考え方、注意点を説明します。
ストラタタイトル（Strata Title）とは
ストラタタイトルは、建物の一部（部屋）を区分して所有する権利を示す権利証です。カンボジアでは外国人がコンドを所有するために必要な権利証の種類として、オーストラリアやマレーシアでは区分所有の一般的な仕組みとして使われます。
取得費（ベーシス）とは
取得費（米国ではベーシス）は、物件を売ったときの利益を計算するために、売却額から差し引く金額です。購入価格に購入時の費用や改良の費用を加え、減価償却した分を差し引きます。米国の申告と日本の申告で計算が別になること、為替の換算、書類を残す大切さを説明します。
権利証（Title Deed）とは
権利証は、その不動産の所有者が誰かを公的に示す書類です。ドバイの Title Deed、タイのチャノート、フィリピンの CCT、ハワイの登記（Deed の記録）など、国ごとに名前と仕組みが違います。購入前と購入後に何を確認するかを説明します。
タイトル保険とは：不動産の権利の欠陥に備える保険。米国の購入で入る理由と、補償される・されないもの
タイトル保険（権原保険）は、購入した不動産の権利に、購入前から隠れていた欠陥（前の所有者の未払いの担保、書類の偽造、相続人の主張など）があった場合の損害を補償する保険です。米国の売買で一般的な理由、買主用と貸し手用の違い、保険料の払い方を説明します。
専有面積の測り方の違い
物件の面積は、国や物件によってバルコニーを含むか、壁の中心から測るか内側から測るかが違い、同じ部屋でも表示される面積が変わります。ドバイ、タイ、フィリピン、ハワイ、日本の表示の例と、平米単価や家賃を国・物件どうしで比べるときの注意を説明します。
空室率とは：数字の出どころで意味が変わる。海外不動産で確認する3つの空室率
空室率は「空いている部屋の割合」ですが、都市全体、エリア、建物のどの単位か、誰が測ったかで数字は大きく違います。海外不動産を検討するときに確認すべき3つの空室率と、自分の物件の空室をどう見込むかを説明します。
フリーホールドとリースホールドの違い
フリーホールドは土地・建物の完全所有権、リースホールドは期間を定めた借地権。ドバイ・タイ・イギリスなど国ごとに意味と期間が異なり、外国人が買えるかどうかを分ける言葉です。
プレビルド（オフプラン）とは
完成前の物件を図面段階で購入する方法。分割払いで買え、完成時に値上がりしていれば利益が出る一方、竣工遅延・仕様変更・転売難が典型的な失敗です。
相談する
国が決まっていなくても、相談で整理できます
検討している国や予算、目的、気になっている費用・リスクをお書きください。業者ではない立場で、確認すべき点と読む順番を整理してお返しします。ご希望があった場合にのみ、提携するエージェントをご紹介します。相談は無料で、物件の勧誘はしません。
相談内容を整理して送る- フォームから送信（名前とメールアドレスのみ必須）
- 編集部が内容を確認し、メールで返信します
- ご希望があれば、提携エージェントへの取り次ぎをご案内します（共有はご本人の希望を確認したうえで）
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