リースバックとは：売主や運営会社が物件を借り上げて家賃を払う仕組み。海外の「家賃保証」付き物件の見方
リースバックは、物件を売った人（または運営会社）が、買った人から物件を借り上げて一定の家賃を払う仕組みです。海外では、ホテル型コンドやヴィラで「年○%の家賃を○年保証」という形で使われます。仕組みと、約束が守られないときの注意を説明します。
執筆 編集部
定義
リースバック（Leaseback）は、物件の売主や運営会社が、買主から物件を借り上げ、一定期間、決まった家賃を払う仕組みです。海外では、ホテル型のコンド（コンドテル）、リゾートヴィラ、学生寮などで見られます。
日本の自宅を売って住み続ける「リースバック」とは、使われる場面が違います。
投資家に関係する点
- 「年6%を5年間」のように、一定の家賃が約束されるため、空室を気にしなくてよいように見えます。
- 約束の相手は売主または運営会社です。その会社の支払い能力が続く限りの約束です。
- 約束の家賃が販売価格に上乗せされていることがあります。相場より高い家賃を約束するには、どこかに原資があります。
見るポイント
| 見る点 | 確かめること |
|---|---|
| 約束の相手 | 売主か、運営会社か、別の会社か。会社の財務の状態 |
| 期間 | 何年間か。期間が終わった後の家賃はいくらになるか |
| 条件 | 所有者が自分で使える日数、解約の条件、改装の費用負担 |
| 相場との差 | 同じエリアの同じような物件の家賃・稼働率 |
| 販売価格 | 同じエリアのリースバックなしの物件と比べて高くないか |
注意
- 期間が終わると、家賃は実際の稼働に応じた変動になることが多く、収入が大きく下がることがあります。
- 運営会社が経営に行き詰まると、約束の家賃が払われないことがあります（デベロッパーが倒産したら）。
- 売るときの買い手は、約束の期間が残っているかで価格を判断します。