空室率とは：数字の出どころで意味が変わる。海外不動産で確認する3つの空室率
空室率は「空いている部屋の割合」ですが、都市全体、エリア、建物のどの単位か、誰が測ったかで数字は大きく違います。海外不動産を検討するときに確認すべき3つの空室率と、自分の物件の空室をどう見込むかを説明します。
執筆 編集部
定義
空室率は、貸し出し可能な部屋のうち、借り手がついていない部屋の割合です。「どの範囲を」「誰が」「いつ」測ったかで意味が変わります。
投資家に関係する点：3つの空室率
| 単位 | 出どころ | 使い方 |
|---|---|---|
| 都市・エリア全体 | 不動産サービス会社の市況レポート、統計 | 市場の方向を見る。自分の物件の空室とは別 |
| 建物 | 管理組合、管理会社 | 最も重要。その建物に借り手がいるかを直接示す |
| 自分の物件 | 過去の賃貸契約、空室期間 | 利回り計算に入れる。年1〜2か月を最低限見込む |
「エリアの空室率は低い」と言われても、自分の建物が古く管理が悪ければ空きます。逆に「7割空室」という噂があっても、駅近の管理の良い建物は埋まっていることがあります。建物単位の数字を管理組合に直接聞くのが最も確かです。
空室を利回りに入れる
年間家賃 × （1 − 想定空室率）で家賃収入を見込みます。新築供給が多いエリアや、借り手が駐在員など特定の層に偏る物件は、空室率を高めに見込みます。