DSCRとは：年間の純収入がローン返済の何倍あるか。返済の余裕を示す指標
DSCR（Debt Service Coverage Ratio、借入返済余裕率）は、物件のNOI（営業純収入）を年間のローン返済額で割った数字です。1.0を下回ると家賃だけでは返済できません。銀行の審査での使われ方、計算の例、海外物件で気をつける点を説明します。
執筆 編集部
定義
**DSCR（Debt Service Coverage Ratio、借入返済余裕率）**は、ローンの返済に対して物件の収入がどれだけ余裕があるかを示す数字です。
DSCR ＝ NOI（年間の営業純収入） ÷ 年間のローン返済額（元金＋利息）
- 1.0：収入と返済がちょうど同じ
- 1.0未満：家賃だけでは返済できず、持ち出しが出る
- 1.2〜1.3以上：銀行が目安にすることが多い水準
投資家に関係する点
- 米国では、借り手の給与ではなく**物件の収入で審査するローン（DSCRローン）**があり、外国人が使える場合もあります。金利は通常のローンより高めです。
- 自分で計算すると、空室や金利上昇にどこまで耐えられるかが分かります。
- 為替が動くと、円で返済する場合と現地通貨で返済する場合で結果が変わります（為替リスクの基本）。
計算の例（説明のための数字）
| 項目 | 金額（年間） |
|---|---|
| NOI | 149万円 |
| ローン返済（元金＋利息） | 120万円 |
| DSCR | 約1.24 |
空室が増えてNOIが120万円に下がると、DSCRは1.0になり、余裕がなくなります。
注意
- NOIを楽観的に置くとDSCRも楽観的になります。空室・修繕を入れたNOIで計算します（NOIとは）。
- 変動金利では、金利が上がったときの返済額でも計算しておきます。