キャップレートの圧縮・拡大とは：物件の価格と純収入の関係が変わること。金利との関係と、売却価格への影響
キャップレートの圧縮は、純収入（NOI）に対して物件の価格が上がり、キャップレートが下がることです。逆にキャップレートが上がることを拡大といいます。金利との関係、同じ家賃でも売却価格が大きく変わる仕組み、業者資料の出口の前提を見るときの注意を説明します。
執筆 編集部
定義
キャップレートは、年間の純収入（NOI）÷物件の価格です。
- 圧縮（コンプレッション）：同じNOIに対して価格が上がり、キャップレートが下がること。
- 拡大（エクスパンション）：同じNOIに対して価格が下がり、キャップレートが上がること。
例（説明のための数字）
NOIが年400万円の物件の価格は、キャップレートで次のように変わります。
| キャップレート | 価格 |
|---|---|
| 4% | 1億円 |
| 5% | 8,000万円 |
| 6% | 約6,700万円 |
家賃が同じでも、キャップレートが1ポイント上がるだけで価格が大きく下がることがあります。
金利との関係
- 金利が上がると、借入の費用が上がり、投資家が求める利回りも上がりやすいため、**キャップレートは上がる（拡大）**傾向があります。
- 金利が下がると、その逆の傾向があります。
- ただし、エリアの人気や供給など、金利以外の要因も影響します。
投資家に関係する点
- 業者の資料の売却価格の前提（出口のキャップレート）が、購入時より低く置かれていないか確かめます。購入時と同じか高めに置くと、控えめな見込みになります（IRRとは）。