NOIとは：家賃収入から運営費を引いた「営業純収入」。利回り・物件価格の比較の土台
NOI（Net Operating Income、営業純収入）は、物件の年間の家賃収入から、空室の損失と運営費（管理費、固定資産税、保険、修繕、管理会社の費用）を引いた金額です。ローンの返済と所得税は含めません。計算のしかたと、業者資料のNOIを見るときの注意を説明します。
執筆 編集部
定義
**NOI（Net Operating Income、営業純収入）**は、物件そのものが1年間に生む手取りの収入です。
NOI ＝ 年間の満室想定家賃 − 空室・滞納の損失 − 運営費
運営費には、管理費（HOA・サービスチャージ）、固定資産税、保険、修繕、管理会社の手数料、共用の光熱費などが入ります。ローンの返済、減価償却、所得税は含めません。
投資家に関係する点
- 物件どうしを比べる土台になります。ローンの条件は人によって違うため、NOIは物件の力だけを示します。
- NOIを物件価格で割るとキャップレート（詳しく）になります。ネット利回り（詳しく）とほぼ同じ考え方です。
- NOIからローンの返済を引くと、手元に残るお金（キャッシュフロー）になります。返済の余裕はDSCRで見ます。
計算の例（説明のための数字）
| 項目 | 金額（年間） |
|---|---|
| 満室想定家賃 | 240万円 |
| 空室・滞納の損失（5%） | −12万円 |
| 管理費・修繕積立 | −36万円 |
| 固定資産税 | −12万円 |
| 保険 | −4万円 |
| 管理会社の手数料 | −17万円 |
| 修繕（見込み） | −10万円 |
| NOI | 149万円 |
注意
- 業者の資料のNOIは、空室0%、修繕0円で計算されていることがあります。空室と修繕を入れ直して計算します。
- 固定資産税は購入後に評価が変わる国・州があります（例：カリフォルニア）。売主の税額をそのまま使わないことです。
- 実際の家賃はレントロールと賃貸契約書で確かめます。