Q&A
Q&A
Yahoo!知恵袋などに寄せられる素朴な疑問に、一次情報と数字で答えます。
現地に行かずに海外の物件を買ってもいいですか？
オンラインの内見と資料だけで海外物件を買う人が増えています。行かずに買うことのリスクと、行けない場合に最低限そろえるべき確認（第三者の内見、公的データ、管理組合への直接確認）を整理します。
海外不動産の契約後にキャンセルしたい。申込金は戻りますか？
「国内企業を通じて海外不動産の購入手続きを進め、申込金を払ったがキャンセルしたい。デベロッパーに送金済みで返金できないと言われた」という知恵袋の相談に、契約書で確認する点、国ごとの保護制度、相談先で答えます。
海外の物件の管理会社を変えたいときは？
家賃の入金が遅い、報告がない、修理が進まないなど、管理会社に不満があるときは変えることができます。管理契約の解約条件、新しい会社を先に決める理由、引き継ぐもの（契約書・預り金・鍵・口座・履歴）、借主がいるときの手順、国別の注意を整理します。
海外の物件の家賃相場は自分で調べられますか？
業者が示す想定家賃が妥当かどうかは、自分でもある程度確かめられます。現地の賃貸ポータルでの調べ方、募集家賃と実際の成約家賃の差、同じ建物・同じ間取りで比べる理由、当局が公開する家賃データ（ドバイのレントインデックスなど）の使い方を整理します。
現地に行かずに、海外の物件の管理会社を決めてもいいですか？
購入後の管理会社は、現地に行かずにオンラインで決める人も多いです。登録・免許の確認、ビデオ面談で聞くこと、管理している物件の実例、報告の見本、契約期間と解約の条件を短くする工夫など、日本から判断するための手順を整理します。
知人や親族と共同で海外の物件を買うときの注意は？
資金を出し合って知人や親族と海外の物件を共同で買う人もいます。持分と費用の分担、意思決定のルール、一人が売りたくなったとき・払えなくなったとき・亡くなったときの扱いを、事前に書面で決めておくことが大切です。共有の形と会社で持つ形、税の申告の分け方の入口を整理します。
海外不動産は個人と法人（会社）のどちらで持つ？
海外不動産を日本の法人で持つか個人で持つかは、税だけでなく、会社の維持費、利益の取り出し方、売却・相続、現地の外国法人への規制で考えます。2020年の税制改正（個人の海外中古建物の赤字の扱い）の影響、法人の長所と短所、判断の目安を整理します。
暗号資産で海外不動産を買ったら、税務署にわかりますか？
「暗号資産で海外不動産を購入した場合でも税務署には発覚されますか」という知恵袋の質問に、暗号資産の売却益の課税、国外財産調書、各国の情報交換の仕組みから、事実として答えます。
海外不動産の資料請求をしたら営業の連絡が続きます。どう断ればいいですか？
資料請求やセミナー申込の後、電話・メール・LINEで営業の連絡が続くことがあります。検討をやめた・時期が違う・他社で決めたなど、状況別の断り方の文例、連絡の停止を求める伝え方、個人情報の利用停止の求め方、それでも続く場合の相談先を整理します。
セミナーで勧められた海外物件、どう断ればいいですか？申込金を払ってしまった場合は？
海外不動産セミナーで「今日中に申し込めば」と勧められ、断り方や、払った申込金の扱いに困る相談があります。断るときの言い方、書面で確認すべきこと、払ってしまった後の相談先を整理します。
プレビルドで買った物件のデベロッパーが倒産したら、支払ったお金はどうなりますか？
プレビルドの最大のリスクの一つがデベロッパーの倒産・工事の停止です。支払ったお金が戻るかは、国の制度（エスクロー口座の義務、監督機関）と契約の内容で決まります。国別の仕組みと、買う前にできる備え、起きたときにできることを整理します。
海外不動産は複数の国に分散したほうがいいですか？
複数の国に物件を持つと、一つの国の景気・規制・為替の影響を和らげられます。一方で、国ごとに手続き・管理会社・税の申告・送金が増え、少ない金額では分散の効果より手間と費用が上回ることがあります。分散を考える順番と、判断の目安を整理します。
海外不動産を買うのに必要な書類は何ですか？
海外不動産の購入で共通して求められる書類は、パスポート、住所証明、資金の出どころを示す書類、そして現地に行けない場合の委任状です。国によって英訳や認証（アポスティーユ・領事認証）が必要になります。時間のかかる順に、いつから準備するかを整理します。
国内の不動産投資と海外の不動産投資、どちらがいいですか？
日本国内のワンルーム投資などと海外不動産を比べたときの、利回り・融資・管理・為替・出口・税金の違いを整理します。どちらが優れているかではなく、自分の条件でどちらが成り立つかを判断するための比較です。
ドバイのオフプランを買うとき、買主が仲介手数料を払うことはありますか？
SNSや動画で「ドバイのオフプランは買主が仲介手数料を払わないのが普通」という話が広まり、手数料を払ってしまったという投稿も話題になりました。オフプランでは開発会社が仲介業者に報酬を払うのが一般的なこと、中古の売買では買主が払う慣行があること、手数料を請求されたときに確かめる書類と登録を整理します。
海外不動産の「出口」はどう考えればいいですか？
海外不動産は買うより売る方が難しい。出口（売却）を買う前に考えておくことが、失敗を減らします。売却のタイミング（市況・残存期間・税の要件）、買い手の層（現地の人・外国人・日本人）、売れない局面での備え（貸し続ける・値下げ・保有継続）を整理します。
家族に海外不動産投資を反対されています。どう説明すればいいですか？
配偶者や家族に反対されるのは、多くの場合「何が起きるか分からない」からです。説明すべき5つのこと（目的、金額、最悪の場合、確認したこと、やめる基準）と、反対の理由が正しいかもしれない場合の見方を整理します。
海外の物件の家賃を、早く・安く日本に送るには？
海外の物件の家賃を日本に送るとき、方法によって着金までの日数、手数料、為替の上乗せが違います。銀行の国際送金とオンラインの送金サービスの比べ方、毎月送るかまとめて送るか、外貨のまま置く選択、国によって必要な送金の書類、管理会社の送金の時期を整理します。
海外不動産を持つと、現地の銀行口座は必要ですか？
家賃の受け取りや管理費・税の支払いには現地通貨の口座があると便利ですが、非居住者の口座開設は国によって難しくなっています。国別の開設のしやすさ、口座がなくても運営する方法（管理会社の預り口座、日本の外貨口座）、口座を持つときの注意を整理します。
海外の物件は家具付きと家具なし、どちらで貸す？
家具付きで貸すか家具なしで貸すかは、国ごとの慣行と借り手の層で決まる部分が大きいです。タイ・フィリピン・マレーシアは家具付きが標準、米国は家具なしが標準、ドバイは両方があります。家賃の差、家具の費用と入れ替え、借り手の違い、税の扱いの入口を整理します。
海外不動産の支払いに為替予約は必要ですか？
オフプランの分割払いや決済の代金など、将来外貨で払う予定があると、その間の為替の変動が気になります。為替予約は、将来の交換の為替をあらかじめ決める取引です。仕組み、使われる場面、費用と注意点、個人が取りやすい他の方法（分けて替える、外貨口座に置く）を整理します。
海外不動産で為替の損が出たとき、日本の申告はどうなりますか？
海外不動産の家賃や売却代金は円に換算して日本で申告するため、為替の動きが所得の計算に入ります。家賃の換算、売却時の取得費と売却額の換算、売却代金を外貨預金で持つ場合の為替差益・差損の扱い、損益を他の所得と相殺できるかの入口を整理します。
海外不動産の為替リスクとは？円安・円高で結果がどう変わるか
海外不動産は現地通貨で買い、家賃も売却代金も現地通貨で受け取ります。円で見た成績は為替で大きく変わります。購入時と売却時のレート、家賃の受け取り、為替差益の考え方を、簡単な計算例で説明します。
「人工島のマンションが廃墟に」は本当？中国・海花島とマレーシア・フォレストシティから考える、巨大開発の物件のリスク
SNSで「ドバイを目指して巨額を投じた中国の人工島で、新築マンション39棟が一戸も売れず廃墟に」という投稿が拡散しました。実際には、39棟は建築の許可が不正に取得されたことを理由に撤去命令（後に没収）を受けたもので、売れなかったこととは別の問題です。事実を整理し、日本人にも身近なマレーシアのフォレストシティの例とあわせて、巨大開発の物件を見るときの確認点をまとめます。
相続した海外の物件を売るには？
親などから海外の物件を相続した人が売るには、まず現地の法律に沿って相続人に名義を移し、そのうえで売却と売却代金の送金を行います。米国のプロベート、タイ・ドバイなどの相続の手続きの入口、必要な書類（戸籍の翻訳・認証）、日本の相続税の申告と、売却時の取得費の扱いを整理します。
海外のコンドの管理費が値上がりしたら、どうすればいいですか？
コンドの管理費（HOA費・サービスチャージ・管理組合費）は、保険料の上昇、修繕積立の不足、人件費などで引き上げられることがあります。値上げの理由を予算書や議事録で確かめる方法、総会で意見を出す方法、家賃への反映の限界、利回りの計算の見直し、売却を考えるときの観点を整理します。
海外の物件は売るのにどれくらいかかりますか？
海外の物件を売るには、買い手を見つける期間に加え、契約から名義変更、税の精算、売却代金を日本に送るまでの時間がかかります。米国・ハワイ、ドバイ、タイ、フィリピン、マレーシアの目安と、売却が長引く理由、事前に準備できることを整理します。
海外不動産を買うには、現金でいくら必要ですか？
海外不動産は融資が付きにくく、現金で買う前提の人が多いです。国別の入口の価格帯の目安、物件価格に加えてかかる費用（登記・仲介・送金・管理費の前払い）、手元に残すべき予備費の考え方を整理します。
海外不動産を持ったら、年に何回くらい現地に行くべきですか？
所有中の海外不動産は、管理会社に任せれば日常の運営に現地訪問は不要です。ただし年1回程度は自分の目で建物と部屋、管理会社を確認する価値があります。行くタイミング（入居者の入れ替え、大規模修繕、売却の前）、行ったときに見ること、行けないときの代替手段を整理します。
海外不動産の利回りは、どう計算すればいいですか？
「表面利回り5.6%、実質利回り4.3%と計算したが妥当か」という知恵袋の質問に、計算に入れるべき項目（管理費・空室・管理委託・修繕・税・為替）と、抜けやすい項目、判断の目安で答えます。
海外の物件を買って貸す場合、管理はどうするのですか？見回りや修理は？
「海外に不動産を買って賃貸すれば儲けられますか。管理とかはどうするので？見回りや草取りは？」という知恵袋の質問に、管理会社への委託、費用、報告、トラブル対応の実際で答えます。
海外不動産の購入資金はどう送金しますか？
海外不動産の購入代金は、日本の銀行から相手国の口座へ送金するのが基本です。送金の流れ、手数料と為替コストの実際、銀行の審査で聞かれること、送金先の口座を確かめる方法（振込先詐欺の防止）、タイのように送金証明が登記に必要な国の注意を整理します。
海外不動産を持っている人が亡くなったら、相続はどうなりますか？
海外不動産の相続は、現地の法律による名義変更の手続きと、日本の相続税の申告の両方が必要になります。米国のプロベート（裁判所の手続き）のように時間と費用がかかる国、共同名義や遺言で手続きを軽くする方法、日本側の評価の考え方の入口を整理します。
海外不動産に投資するには、もう遅いですか？
「海外不動産に投資するにはもう遅いでしょうか」という知恵袋の質問に、時期ではなく「確かめられる情報があるか」で判断するという考え方と、市場の縮小・時事による急変という今の実態で答えます。
海外不動産の購入・管理で、日本語で対応してもらえる範囲は？
「日本語対応」と書かれていても、日本語で受けられる範囲は会社と段階で違います。日本の販売会社、現地の登録エージェント、管理会社、税理士・弁護士のそれぞれで、日本語で何ができて、何が英語・現地語のままになるかを整理します。
海外不動産を夫婦の共有名義にするときの注意は？
海外不動産を夫婦の共有名義にすると、相続の手続きを軽くできる国がある一方、持分と実際の資金の出し方がずれると日本で贈与税の問題が生じることがあります。持分の決め方、米国のジョイントテナンシーなど国ごとの共有の形、家賃と売却益の申告、離婚時の扱いを整理します。
海外の不動産を買うのに、日本の銀行や信用金庫から融資は受けられますか？
「海外の不動産投資を行うのに、日本の信用金庫から融資を得られますか？」という知恵袋の質問に、日本の銀行の「海外不動産ローン」、国内不動産を担保にする方法、現地銀行のローン、それぞれの現実を整理して答えます。
海外不動産は新築（プレビルド）と中古、どちらを買うべきですか？
新築は分割払いで買え完成時の値上がりを狙える一方、竣工遅延と空室のリスク。中古は家賃と入居の実績で判断できる一方、築年と管理状態の確認が必要。目的と確認できる情報の量で選ぶ考え方を整理します。
海外不動産で払ったお金は、開発会社に届いていますか？
SNSでは、販売会社に預けた代金が開発会社に送られていなかった、現金を運ぶ不透明な方法を勧められた、といった話が繰り返し共有されています。物件の良し悪しより先に確かめるべき「お金の経路」について、国別の正規の支払い先（ドバイのエスクロー口座など）、開発会社の領収書と支払い明細、してはいけない払い方を整理します。
海外の物件をペット可にして貸すのはどうですか？
ペット可にすると借り手の候補が広がる一方、床・壁・家具の傷みや臭いのリスクがあります。建物・管理組合の規則、ペット用の預り金や追加の家賃、契約書に書くこと、米国の介助動物の扱い、国ごとの慣行を整理します。
海外不動産を持っていることを、家族が困らないように整理しておくには？
海外の不動産は、持ち主に何かあったとき、家族が物件の場所・書類・管理会社・口座を知らないと手続きが止まります。財産の一覧、書類の保管場所、現地の連絡先、オンラインの口座、毎年の申告の情報など、家族と共有しておく項目を整理します。
海外の物件に保険はかけられますか？
海外不動産の保険は、建物の共用部分は管理組合の保険、自室の内装・家財・賠償は所有者が自分でかける、という分担が一般的です。現地の保険会社での加入、日本からの手配の可否、国別（ドバイ・タイ・ハワイ・米国）の特徴、確認する項目を整理します。
海外の物件の家賃はいつ、どのくらい上げられますか？
海外の物件の家賃は、一般に賃貸契約の更新の時期に見直します。通知の期限、ドバイの家賃指数による上限やカリフォルニアの家賃規制など国・地域の規則、相場の確かめ方、値上げで借主が退去した場合の空室と比べる考え方を整理します。
海外の物件の修理の見積もりを、日本からどう判断すればいいですか？
管理会社から修理の見積もりが届いても、現地を見られない所有者には妥当かどうかの判断が難しいものです。写真・動画で状態を確かめる、内訳のある見積もりを求める、相見積もりを取る、修理後の補償と支払いの時期を決めるなど、日本から判断する手順を整理します。
日本にいながら海外の不動産の契約書に署名するには？
海外の不動産の売買・名義変更の書類に、日本から署名する方法を整理します。電子署名で済む書類と、公証が必要な書類の違い、日本の公証役場とアポスティーユ、各国の大使館での公証、現地の代理人への委任状、書類の郵送の注意を説明します。
海外のコンドの内装を変えてもいいですか？
海外のコンドの内装は、専有部分の範囲で変えられますが、多くの建物で管理組合への届出・承認、工事の時間や業者の登録、預り金などの規則があります。承認が必要な工事、日本から進める手順、費用に見合って家賃が上がるかの考え方、借り手が求める設備を整理します。
退職金で海外不動産を買うのはどうですか？
退職金は、その後の生活を支える大きなまとまったお金です。海外不動産に使うかどうかは、生活資金・医療・介護の備えを分けた後の、なくなっても生活が変わらないお金かで考えます。考える順番、家賃収入を生活費に当てるときの注意、年齢と手間・出口の関係を整理します。
海外不動産の2件目を買うときに見ることは？
1件目を持ってから2件目を考えるときは、1件目の実際の家賃・費用・手間を振り返ることが出発点です。同じ国で増やすか別の国に分けるか、資金と借入の余裕、管理と申告の手間の増え方、売却の時期の重なりなど、2件目で見ることを整理します。
円安のときに海外の物件を売ったほうがいいですか？
円安のときに海外の物件を売ると、円での手取りは大きく見えます。ただし為替の先行きは予想できず、売却は物件と市場の状況、資金の使い道でも決まります。円安局面の売却で考える観点、日本の税の計算が円で行われることの影響、売却代金を外貨のまま持つ選択肢を整理します。
ローンの返済中でも海外の物件は売れますか？
ローンの返済中でも物件は売れます。売却代金から残りのローンを返し、担保を外してから買主に名義を移すのが一般的な流れです。期限前返済の手数料、売却代金が残債を下回る場合の対応、国別（米国・ドバイ・タイなど）の注意、日本の銀行で借りた場合の違いを整理します。
海外不動産の少額投資は、どれくらい儲かるものですか？
「海外不動産少額投資はどれ程儲かるのか」というYahoo!知恵袋の質問に、少額で買える現物、クラウドファンディング、REITの3つの手段と、それぞれの現実的な数字の考え方で答えます。
借主が海外の部屋を傷めたらどうなりますか？
借主が退去するとき、部屋の傷みの修理費を預り金から差し引けるのは、通常の使用による損耗を超える部分です。入居時の記録（写真・備品表）の重要性、差し引きの手順、預り金で足りない場合、保険の使い方、国ごとの紛争の窓口を整理します。
契約が終わっても借主が退去しないときは？
賃貸契約が終わった、または家賃を払わないのに借主が退去しないとき、所有者が自分で鍵を替えたり荷物を出したりすることは多くの国で認められていません。まず管理会社と記録をそろえること、国ごとの手続きの入口（米国の裁判所、ドバイの家賃紛争センターなど）、日本から対応する体制を整理します。
海外不動産の損益は円で考えるべき？現地通貨で考えるべき？
海外不動産の利回りや値上がりは現地通貨で示されますが、日本に住む人の生活費や税金は円です。現地通貨で増えても、円に戻すと減ることがあります。円で見るか現地通貨で見るかは、お金を最終的にどこで使うかで決まります。為替込みの計算の例と、比べ方を整理します。
海外の物件を、自分で使いながら貸すことはできますか？
海外の物件を、休暇に自分で使い、使わない期間は貸したいと考える人は多いです。ハワイの90日ルール、ドバイの民泊許可、タイの30日未満の宿泊規制、コンドテルの所有者利用日数など国別の規則と、長期賃貸との両立の難しさ、費用と税の分け方の考え方を整理します。
海外の物件を貸さずに空けておくとどうなりますか？
海外の物件を貸さずに空けておくと、家賃は入らないまま、管理費・税・保険・光熱費の基本料金はかかり続けます。湿気やカビ、設備の劣化、保険の空室の条件、定期的な巡回の必要、自分で使う別荘として持つ場合の考え方を整理します。
海外不動産業者の「実績」はどう確かめればいいですか？
海外不動産の業者は「販売実績○○件」「顧客満足度○%」などの実績を示しますが、多くは自己申告です。免許・登録、取引の記録、過去の顧客の運用結果、トラブル時の対応など、第三者の記録や書類で確かめられることを整理し、面談で聞く質問をまとめます。
海外不動産の内見ツアーに参加するときの注意は？
海外不動産の販売会社が主催する内見ツアーは、現地を見る機会になる一方、販売の場でもあります。旅費の負担のしかた、見る物件が限られること、当日のスケジュールの組まれ方、その場での申込を求められたときの対応、自分で確かめる時間の作り方を整理します。
海外不動産投資でおすすめの国はどこですか？
「おすすめの国とその理由を教えてほしい」という知恵袋の質問に、特定の国を推奨するのではなく、目的（家賃収入か値上がりか、住むか）、所有できる権利、為替、出口の4つで自分の条件に合う国を絞る方法で答えます。
海外不動産の仲介手数料は誰が払う？国ごとの慣行
日本では売主・買主の双方が仲介手数料を払うのが一般的ですが、海外では国ごとに慣行が違います。ドバイは買主2%、タイ・フィリピンは売主、米国は売主が両方の分を払う慣行から変化中。契約前に確認すべき点を整理します。
海外の物件が日本より安いのはなぜですか？「安い理由」を確認する7つの視点
海外不動産の資料で「都心の新築が1,000万円台」と見ると安く感じます。安さには理由があります。所得水準、通貨、権利の形（リースホールド）、供給過多、立地、建物の質、流動性。安い理由を7つの視点で確認し、「安い＝お得」と決めつけないための考え方を整理します。
海外不動産を持っていると、毎年どんな書類をそろえて申告しますか？
海外で家賃収入がある人は、日本の確定申告と、国によっては現地の申告が毎年必要です。管理会社の年間の収支報告、入金の記録、為替の換算、経費の領収書、減価償却の計算、現地で払った税の証明（外国税額控除用）、国外財産調書など、毎年そろえる書類と時期を整理します。
海外不動産を安く、騙されずに買うにはどうすればいいですか？
インド・ベトナム・カンボジア・フィリピン・マレーシア・アメリカなどを候補に、安く、騙されずに買いたいという知恵袋の質問に、順番と確認項目で答えます。
海外の不動産は距離が遠くてリスクが高くないですか？
Yahoo!知恵袋にも投稿される素朴な疑問です。距離そのものより、「見に行けない・確かめられない」ことが何を生むかを、数字と確認手段で答えます。
相談する
国が決まっていなくても、相談で整理できます
検討している国や予算、目的、気になっている費用・リスクをお書きください。業者ではない立場で、確認すべき点と読む順番を整理してお返しします。ご希望があった場合にのみ、提携するエージェントをご紹介します。相談は無料で、物件の勧誘はしません。
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- ご希望があれば、提携エージェントへの取り次ぎをご案内します（共有はご本人の希望を確認したうえで）
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