北米
メキシコの不動産投資
リゾート地の物件の多くは制限区域にあり、銀行信託で持ちます。土地がエヒード（共有地）でないか、開発の許可、非居住者の税（家賃・売却）の確認が要点です。
- 外国人が持てる権利
- 海岸から50km・国境から100kmの制限区域では、メキシコの銀行を受託者とする信託（フィデイコミソ）を通じて保有。区域外は外務省（SRE）との合意を経て直接所有できる
- 通貨
- MXN（メキシコ・ペソ）。リゾート地では米ドル建ての売出しも多い
- 先に確かめること
- 制限区域かどうかと信託の設定・土地がエヒード（共有地）でないか・完成前販売の開発許可・民泊の規制（メキシコシティなど）
3行でいうと
- 憲法第27条により、国境から100km・海岸から50kmの「制限区域」では、外国人は土地・建物を直接所有できません。代わりに、メキシコの銀行を受託者とする信託（フィデイコミソ）を通じて、使う・貸す・売る権利を持ちます。信託の設定には外務省（SRE）の許可が要り、住居用で期間は最長50年です。
- 制限区域の外（メキシコシティや内陸の都市など）では、外務省との合意を経て直接所有できます。
- 非居住者が家賃を受け取ると原則総額の25%、物件を売ると原則総額の25%（国内に代理人を置けば利益に35%を選べる）の所得税がかかります（所得税法第158条・第160条）。日本の居住者は日本でも申告します。
検討するときの主なポイント
- どこを、誰に貸すか：カリブ海のリゾート、太平洋のリゾート、メキシコシティ、内陸の都市で、借り手も規制も違います（カンクン・プラヤデルカルメン・トゥルム、太平洋側のリゾート、メキシコシティのエリア、内陸の都市）。
- 物件代金以外にかかるお金：取得税、公証人費用、登記料、鑑定、制限区域では信託の費用（購入時の費用、取得税（ISAI）とは）。
- 買う流れ：権利の確認、購入の申し出、公証人の前での売買証書、登記（購入の流れ、公証人（ノタリオ・プブリコ）、売買証書（エスクリトゥーラ））。
- 失敗の典型：共有地（エヒード）の土地、開発許可のない建物、完成前販売の遅れ（失敗パターンと確認項目、完成前販売（プレベンタ）の注意）。
- 持ってから：管理会社、管理費、固定資産税、為替と送金、そして売却（日本からの管理、ペソと米ドル、送金、売却の流れ、治安の情報の集め方）。
価格だけでなく、権利の形・費用・売るときの税と手続きも一緒に確認しましょう。
購入条件・必要資金・費用
外国人が持てる権利、必要な資金、購入時と保有中にかかる費用。
- 外国人が持てる権利
- 海岸から50km・国境から100kmの制限区域では、メキシコの銀行を受託者とする信託（フィデイコミソ）を通じて保有。区域外は外務省（SRE）との合意を経て直接所有できる
- 購入予算の目安（入口）
- 確認中（リゾート地では米ドル建ての売出価格が多い。売出価格と成約価格は別）考え方 →
- 購入時の主な費用
- 取得税（ISAI／ISABI）：市・州が定める。例：カンクン（ベニート・フアレス市）は3%（2017年から）、メキシコシティは段階税率。課税の基準は売買価格と鑑定額の高い方など。公証人費用、登記料、鑑定。制限区域では信託の設定費と外務省の許可手数料記事 →
- 保有中の主な費用
- 固定資産税（プレディアル。市が課税）、管理費、制限区域では信託の年間手数料、保険記事 →
数値は目安で、時期・エリア・物件で変わります。「確認中」は当サイトの記事でまだ根拠を示せていない項目です。
エリア・物件タイプの比較
どのエリア・どの物件タイプが、誰に貸せて、何に注意が要るか。
収支を考えるうえでの確認事項
家賃・利回り・管理費・空室。数字の出どころと、実質で見る方法。
リスク・失敗を防ぐ確認事項
失敗の典型と、契約前に確かめること。業者・契約書・建物の見方。
購入の流れ
申し出から登記・引き渡しまで。日本から進めるときの手順。
購入後の管理と売却
管理会社、家賃の受け取り、修繕、そして売却と送金。 メキシコでは：管理会社。メキシコシティの民泊は年183泊の上限と登録制。非居住者の家賃には原則、総額の25%の所得税（所得税法第158条）。売却では：非居住者の売却：原則、総額の25%。国内に代理人を置けば利益に35%を選べる（所得税法第160条）。公証人の前で売買証書を作り登記。売却代金の送金と日本での申告。
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