IRRとは：投資期間全体の収益を年率で表す内部収益率。利回りとの違いと、業者資料のIRRの読み方
IRR（Internal Rate of Return、内部収益率）は、購入時の支出、毎年の手取り、売却時の手取りという、時期の違うお金の出入りをまとめて年率で表した数字です。表面利回りとの違い、IRRが売却価格の前提に大きく左右されること、業者資料のIRRを見るときの確認点を説明します。
執筆 編集部
定義
**IRR（Internal Rate of Return、内部収益率）**は、投資の最初から最後までのお金の出入りを、1年あたりの収益率に換算した数字です。
- 最初：購入価格と諸費用を払う（マイナス）
- 途中：毎年の家賃の手取りを受け取る（プラス）
- 最後：売却の手取りを受け取る（プラス）
これらの時期の違いを考慮して、「年何%で運用したのと同じか」を示します。
利回りとの違い
| 指標 | 見ているもの | 売却 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 1年の家賃÷価格 | 含まない |
| ネット利回り・キャップレート | 1年の純収入÷価格 | 含まない |
| IRR | 期間全体のお金の出入り | 含む |
投資家に関係する点
- IRRは売却価格の前提に大きく左右されます。「5年後に20%高く売れる」と置けば、IRRは高く出ます。
- 業者の資料のIRRを見るときは、売却価格・家賃の上昇率・空室率・為替の前提を確かめます。
- 自分で計算するときは、表計算ソフトのIRR関数に、年ごとのお金の出入りを入力します。売却価格を低めに置いた場合の数字も並べます。
計算の例（説明のための数字）
| 年 | お金の出入り |
|---|---|
| 0年目 | −3,000万円（購入・諸費用） |
| 1〜5年目 | 毎年＋120万円（手取り） |
| 5年目 | ＋3,000万円（売却の手取り） |
| IRR | 約4% |
売却の手取りが2,700万円なら、IRRは約2%に下がります。