キャップレート（還元利回り）とは：不動産の価格を「年間の純収益 ÷ 価格」で見る指標
キャップレートは、年間の純収益（家賃から経費を引いたもの）を物件価格で割った割合です。米国の不動産取引で価格の妥当性を測る基準として使われます。表面利回りとの違い、数字が高い・低いの意味、日本人投資家がどう使うかを説明します。
執筆 編集部
定義
キャップレート（Cap Rate、還元利回り）は、物件の年間の純収益（NOI）を価格で割った割合です。NOI（Net Operating Income）は、家賃収入から空室損・管理費・固定資産税・保険・修繕などの運営費を引いたもので、ローンの返済と所得税は含めません。
キャップレート ＝ NOI ÷ 物件価格
投資家に関係する点
- 表面利回り（家賃 ÷ 価格）より実態に近い。米国では業者もこの数字で話します（表面利回りと実質利回り）。
- 数字が高い ＝ 安い（またはリスクが高い）、低い ＝ 高い（または安全とみなされている）。都心の安定した物件は低く、地方や築古は高い。
- 逆に使うと価格の目安が出ます：NOI ÷ 周辺のキャップレート ＝ 妥当な価格。業者の提示価格がこれより高ければ、その差の理由を聞きます。
注意
- 業者の資料のNOIは、空室や修繕を小さく見積もっていることがあります。自分で運営費を積み直します。
- キャップレートは今の収益に対する指標で、将来の家賃上昇や値上がりは含みません。