海外不動産の為替リスクとは？円安・円高で結果がどう変わるか（計算例つき）
海外不動産は現地通貨で買い、家賃も売却代金も現地通貨で受け取ります。円で見た成績は為替で大きく変わります。購入時と売却時のレート、家賃の受け取り、為替差益の考え方を、簡単な計算例で説明します。
執筆 編集部
この記事で出てくる言葉
| 言葉 | ざっくりいうと |
|---|---|
| 為替リスク | 通貨の交換レートが変わることで、円で見た価値が変わること |
| 円安／円高 | 円安＝1ドルが高くなる（例：140円→160円）。円高＝安くなる |
| 為替差益・差損 | レートの変化だけで生じる利益・損失 |
短い答え
海外不動産の成績（円）＝ 現地通貨での成績 × 為替の変化。この2つは別々に動きます。現地通貨で利益が出ても、円高になれば円では損になることがあり、逆もあります。
計算例（説明のための仮の数字）
米ドル建ての物件を10万ドルで買い、5年後に10万ドルで売った（ドルでは損益ゼロ）とします。
| 為替 | 購入時 | 売却時 | 円での結果 |
|---|---|---|---|
| 円安が進んだ | 1ドル=140円（1,400万円） | 1ドル=160円（1,600万円） | ＋200万円（為替差益） |
| 円高になった | 1ドル=160円（1,600万円） | 1ドル=140円（1,400万円） | −200万円（為替差損） |
不動産としては何も変わっていないのに、為替だけで±200万円が動きます。家賃も同じで、毎月の家賃を円に直すと、レートで受取額が変わります。
考え方
- 購入時のレートを記録し、売却時に「ドルでいくら」「円でいくら」を分けて把握する。
- 円高に耐えられるかを先に確認する。1〜2割の円高で、ローン返済や生活に支障が出る計画は危険。
- 家賃を現地で使う予定（将来住む、現地で再投資）なら、為替の影響は小さくなる。
- 為替差益・差損は、日本の税金の計算にも影響する（売却時の譲渡所得は円換算で計算。税金 総まとめ）。
注意点
- 「今は円安だから海外資産を持つべき」「円高になるまで待つべき」のどちらも、為替の予測を前提にしています。予測は当たりません。
- ドル固定の通貨（ドバイのAED）はドル円で考え、現地通貨（タイバーツ、フィリピンペソなど）はその通貨の対円レートで考えます。
関連
海外不動産の利回りはどう計算すればいいですか？、海外不動産の税金 総まとめ
よくある質問
円安のときに買うと損ですか？
一概には言えません。円安で買えば円建ての取得額は大きくなりますが、その後さらに円安が進めば円換算の資産額は増えます。逆に円高になれば減ります。将来の為替は誰にも分からないので、円高になっても耐えられる資金計画かどうかで判断します。
相談する
国が決まっていなくても、相談で整理できます
検討している国や予算、目的、気になっている費用・リスクをお書きください。業者ではない立場で、確認すべき点と読む順番を整理してお返しします。ご希望があった場合にのみ、提携するエージェントをご紹介します。相談は無料で、物件の勧誘はしません。
相談内容を整理して送る- フォームから送信（名前とメールアドレスのみ必須）
- 編集部が内容を確認し、メールで返信します
- ご希望があれば、提携エージェントへの取り次ぎをご案内します（共有はご本人の希望を確認したうえで）
本サイトはエージェント向け集客支援を事業とする CROSSLAND が運営しています。ご紹介先から報酬を受けることがありますが、ご相談の内容や判断に影響しないよう運営しています。