海外不動産を持っている人が亡くなったら、相続はどうなりますか？（現地の手続き、日本の相続税、事前にできること）
海外不動産の相続は、現地の法律による名義変更の手続きと、日本の相続税の申告の両方が必要になります。米国のプロベート（裁判所の手続き）のように時間と費用がかかる国、共同名義や遺言で手続きを軽くする方法、日本側の評価の考え方の入口を整理します。
執筆 編集部
短い答え
現地の名義変更の手続きと、日本の相続税の申告の両方が必要です。国によって現地の手続きの重さが大きく違い、米国（ハワイ含む）のプロベート（裁判所を通す手続き）は1年以上・数百万円かかることがあります。生前の準備で手続きを軽くできる国が多いです。
現地の手続き（国別の概要）
| 国 | 手続き | 備考 |
|---|---|---|
| 米国・ハワイ | プロベート（裁判所を通す） | 時間と費用が大きい。共同名義（ジョイントテナンシー）や信託（トラスト）、譲渡証書（TOD）で回避する方法がある |
| ドバイ（UAE） | 遺言の登録（DIFC Wills 等）がないと、現地の法に基づく分配になる可能性 | 非ムスリムの外国人向けの遺言登録制度がある |
| タイ | 相続人が外国人の場合、コンドの所有条件（外国人枠・送金要件）を満たす必要。1年以内に処分を求められる場合 | 遺言の作成が実務的 |
| フィリピン | 現地の相続手続きと相続税（Estate Tax）の申告 | 相続人は外国人枠の範囲でコンドを保有 |
| ベトナム | 外国人の相続人は所有期限・要件を満たす必要 | 要件を満たさなければ売却 |
日本側
日本に住んでいる人が亡くなった場合、国外の不動産も相続税の対象です。評価は現地の時価を基本とし、円換算します。現地で相続税に相当する税を払った場合は、二重課税を調整する仕組み（外国税額控除）があります。
事前にできること
- 国ごとの遺言（ドバイの遺言登録、米国の信託や共同名義）を検討する。
- 物件の情報（権利証、管理会社、口座、鍵、契約書）を家族が分かる場所にまとめる。
- 現地の弁護士と日本の税理士の連絡先を家族と共有する。
- 相続人が外国人枠や所有要件を満たせない国では、売却も含めた出口を考えておく。
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よくある質問
海外の不動産にも日本の相続税はかかりますか？
日本に住んでいる人が亡くなった場合、国外の財産も日本の相続税の対象になります。現地で相続税に相当する税が課された場合、二重課税を調整する仕組みがあります。具体的な扱いは税理士に確認してください。
出典・参考
- 国税庁 — 相続税の課税対象となる財産（国外財産）（2026-09-23 参照）
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