海外不動産の損益は円で考えるべき？現地通貨で考えるべき？（為替込みの見方と、使い道で決まる考え方）
海外不動産の利回りや値上がりは現地通貨で示されますが、日本に住む人の生活費や税金は円です。現地通貨で増えても、円に戻すと減ることがあります。円で見るか現地通貨で見るかは、お金を最終的にどこで使うかで決まります。為替込みの計算の例と、比べ方を整理します。
執筆 編集部
短い答え
**最終的にお金を使う通貨で考えます。**日本で暮らし、日本で使うなら、円に戻したときの金額が実際の結果です。現地で暮らす予定がある、現地通貨のまま持ち続けるなら、現地通貨で見る意味があります。多くの人は両方を並べて見ます。
為替込みで計算すると（説明のための例）
| 項目 | 購入時 | 5年後 |
|---|---|---|
| 物件価格（現地通貨） | 100万ドル相当 | 110万（10%上昇） |
| 為替（1ドル） | 150円 | 130円 |
| 円での価格 | 1億5,000万円 | 1億4,300万円 |
現地通貨では10%の値上がりでも、円では約5%の値下がりです。逆に円安になれば、円での利益が大きく見えます。
円で見るか、現地通貨で見るか
| お金の使い道 | 見る通貨 |
|---|---|
| 日本で生活費・教育費・老後資金に使う | 円 |
| 現地で暮らす・子どもが留学する | 現地通貨 |
| 資産の一部を外貨で持っておきたい | 両方（外貨の割合として） |
| ローンを現地で借りている | 現地通貨（返済も現地通貨のため） |
考え方のポイント
- 家賃は現地通貨で入る。円に戻すたびに為替の影響を受けます。現地の口座に貯めておく選択もあります（外貨口座）。
- ローンを円で借りて外貨の物件を買うと、為替の影響が大きくなります。資産と借入の通貨が違うためです。
- 日本の税金は円で計算します。取得時と売却時の為替で円換算するため、為替の動きが利益・損失に含まれます（税金の総まとめ）。
- 為替の予想は当たらない前提で、円高になっても困らない計画にしておきます。
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よくある質問
円高になったら、海外不動産は損ですか？
円に戻す場合、現地通貨での価格が同じでも円での金額は減ります。一方で、家賃を現地で使い続ける、現地通貨のまま持ち続けるなら、その時点で損が確定するわけではありません。いつ、どの通貨で使うかで考えてください。
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