ローンの返済中でも海外の物件は売れますか？（残債の精算、期限前返済の費用、売値が残債を下回るとき）
ローンの返済中でも物件は売れます。売却代金から残りのローンを返し、担保を外してから買主に名義を移すのが一般的な流れです。期限前返済の手数料、売却代金が残債を下回る場合の対応、国別（米国・ドバイ・タイなど）の注意、日本の銀行で借りた場合の違いを整理します。
執筆 編集部
短い答え
売れます。売却代金で残りのローンを返し、銀行の担保を外してから買主に名義を移すのが一般的です。期限前返済の手数料がかかることがあり、売値が残債を下回ると差額を自己資金で埋める必要があります。
流れ（一般的な例）
- 銀行に**残債の証明（精算額の通知）**を求める。期限前返済の手数料も確認する。
- 売買契約を結ぶ。
- 決済の日に、売却代金から銀行へ残債を返済する（エスクロー・土地局の手続きの中で同時に行う国が多い）。
- 銀行が担保の抹消に同意し、名義が買主に移る。
- 残ったお金が売主に渡る。
国別の注意
| 国 | 注意 |
|---|---|
| 米国・ハワイ | エスクロー会社が残債の返済と担保の抹消を一括して扱う。FIRPTAの源泉がある（詳しく） |
| ドバイ | 銀行の承諾書（NOC）と精算額の書類が必要。土地局での移転時に銀行が同席・手続きする（ドバイの売却） |
| タイ・フィリピン | 外国人は現地のローンを使っていないことが多い。使っている場合は銀行の担保抹消の手続き |
| 日本の銀行で借りた場合 | 日本の自宅などを担保にしているなら、海外の物件を売ってもローンは残る。売却代金を日本に送って返す |
売値が残債を下回るとき
- 差額を自己資金で用意して返済しないと、担保を外せません。
- 米国ではショートセール（銀行の同意を得て残債より低く売る）の手続きがありますが、信用情報や税の影響があり、外国人には難しいことがあります。
- 購入時の**借入の割合（LTV）**が、この状況への耐性を決めます。
費用
- 期限前返済の手数料（残債の1〜3%程度の国・銀行がある。説明のための目安）
- 担保抹消の登記費用
- 通常の売却費用（仲介手数料、税）
関連
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よくある質問
売値がローン残高より低い場合はどうなりますか？
売却代金だけでは担保を外せないため、差額を自己資金で用意して返済する必要があります。用意できなければ、売れないまま返済を続けることになります。購入時にLTV（借入比率）を低めにしておくと、この状況になりにくくなります。
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