海外不動産の利回りは、どう計算すればいいですか？（表面利回り5.6%、実質4.3%は妥当？）
「表面利回り5.6%、実質利回り4.3%と計算したが妥当か」という知恵袋の質問に、計算に入れるべき項目（管理費・空室・管理委託・修繕・税・為替）と、抜けやすい項目、判断の目安で答えます。
執筆 編集部
短い答え
計算の式は簡単で、問題は何を入れたかです。
- 表面利回り ＝ 年間家賃 ÷ 物件価格
- 実質利回り ＝（年間家賃 − 年間費用）÷（物件価格 ＋ 購入時費用）
年間費用に入れるもの：管理費（共益費）、賃貸管理委託料、空室（1〜2か月）、修繕・設備交換、保険、現地の固定資産税や所得税。購入時費用：登記料、仲介手数料、送金手数料。
これらをすべて入れて4.3%なら、表面5.6%に対して現実的な数字です。抜けている項目があれば、そこから下がります。
抜けやすい項目
| 項目 | よく抜ける理由 |
|---|---|
| 空室 | 「満室想定」で計算されがち。年1〜2か月は見込む |
| 管理委託料 | 自分で管理する前提で抜ける。日本から持つなら常に発生 |
| 設備交換 | エアコン・給湯器などは数年ごとに交換。家具付きなら家具も |
| 現地の税 | 固定資産税、家賃への所得税や源泉徴収 |
| 日本の税 | 不動産所得として日本でも課税 |
| 為替 | 円建ての成績は為替で変わる。利回りとは別に見る |
判断の目安
- 表面と実質の差が1〜2ポイントなら費用の入れ方は妥当な範囲。差が小さすぎる（0.5ポイント以下）なら、何かが抜けています。
- 実質利回りが現地の預金金利や国債の利回りとどれだけ違うかを見ます。差が小さいなら、不動産のリスク（空室・修繕・流動性・為替）を取る意味が薄い。
- 「値上がり」を前提にしないと成り立たない計算は、投資ではなく賭けです。
注意点
- 数字は「実際の賃貸契約」か「想定」かで意味が違います。
- 新興国の高い表面利回りは、供給過多や流動性の低さの裏返しであることが多い。
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よくある質問
表面利回り5.6%、実質4.3%という計算は妥当ですか？
実質に入れた項目次第です。管理費・管理委託料・空室・修繕・保険・現地の税金まで入れて4.3%なら現実的な計算です。空室と修繕、日本での税金、為替が抜けていれば、実際の手取りはさらに下がります。
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