メキシコのコンドの管理組合：州の法律と総会の決まり

メキシコでコンドミニアムや区画分けされた住宅地を買うと、建物や敷地の共用部を所有者全員で持つ「区分所有（レヒメン・デ・プロピエダ・エン・コンドミニオ）」の一員になります。管理組合の運営のルールは連邦ではなく州ごとの法律で決まり、カンクンやトゥルムのあるキンタナ・ロー州と、メキシコシティでは条文の中身が違います。この記事では両方の法律を読み、日本から所有する人に関わる部分を比べました。

この記事で出てくる言葉

管理組合の決まりは州の法律で違う

メキシコの32の州・連邦区（メキシコシティ）はそれぞれ区分所有の法律を持ち、総会の開き方や滞納の扱いの細部が違います。ここでは、日本からの投資家が多いリゾート地を抱えるキンタナ・ロー州（カンクン、プラヤ・デル・カルメン、トゥルム）と、メキシコシティの法律を比べます。ロス・カボスのあるバハ・カリフォルニア・スル州やプエルト・バジャルタのあるハリスコ州にも、それぞれ別の法律があります。

各州の法律の条文による（2026年10月2日に確認）。規約や設定の証書で法律より厳しい定めを置くことはできますが、法律に反する定めはできません。

日本から総会に参加する方法

キンタナ・ロー州の法律は2021年の改正で、総会を対面とオンラインの両方で開くことを認めました。オンラインの場合は、所有者の映像を実時間で映し、声で投票できる仕組みを使い、録画が証拠になります。所有者は自分で参加の方法を選べ、代理人を現地に置く必要はありません。実際にオンラインで開くかどうかは建物の規約と管理者の運営によるため、購入前に管理者へ確かめておくと安心です。

参加できないときは委任状です。キンタナ・ロー州では証人2名の前で署名した委任状が必要で、法人名義で持つ場合は公正証書の委任状を示します。1人が代理できるのは所有者の20%までで、管理者や監査委員は代理になれません。メキシコシティでは簡易な委任状でよい一方、1人が代理できるのは2名までです。管理会社に委任を頼むつもりなら、どちらの州でもこの制限に当たらないかを先に見ておきます。

借り手に住ませている場合、キンタナ・ロー州の法律は、所有者と借り手が取り決めれば借り手が総会で所有者を代理できるとしています。取り決めから5営業日以内に管理者へ届け出る必要があります。

管理費を滞納するとどうなるか

送金の遅れや管理会社の交代で管理費の支払いが止まると、どちらの州でも投票権が止まります。メキシコシティでは通常の管理費2回分か臨時徴収1回分で「滞納者」の扱いになり、定足数にも数えられません。遅延利息はメキシコシティでは年9%が上限、キンタナ・ロー州では規約か総会が決めた率で、複利にはできません。

キンタナ・ロー州の法律には、滞納者への罰金（州の最低賃金の10〜150日分）と、規約で定めていれば未収分をほかの所有者に一時的に割り振る仕組みも書かれています。回収できたときに割り振られた所有者へ返されます。管理費の収支報告に「滞納者分の割り振り」が出てきたら、この仕組みです。

裁判での取り立ては、管理者と監査委員長が署名した未払いの明細書を根拠に進められます。キンタナ・ロー州は通常の管理費3回分、メキシコシティは2回分の未払いから手続きに入れます。メキシコシティでは、管理者は先に市の社会保護庁での調停を終える必要があります。

買う前と売るときに取り寄せる書類

売るときは逆の立場になります。メキシコシティでは未納なし証明を買主に渡さないと、買主が未納分に連帯して責任を負う仕組みのため、買主側の公証人から求められます。キンタナ・ロー州では売買契約に未納がない旨を書くため、やはり管理者の証明が要ります。管理費の支払いを日本からの送金で続けている人は、売却の数か月前から未納がない状態を保っておくと手続きが止まりません。

議事録と収支報告で見る点

議事録は、管理費の値上げ、大きな修繕、訴訟、短期貸しの扱いの変更が最初に現れる書類です（管理組合の議事録の読み方）。メキシコの法律に沿って見る点は次のとおりです。

• 定足数と招集の記録：何回目の招集で成立したか。3回目の招集で少人数のまま大きな決定がされていないか。
• 管理者と監査委員の選任：キンタナ・ロー州では任期1年、連続の再任は2回まで。長年同じ個人が務めている場合は、規約で外部の管理会社の扱いになっているかを見る。
• 設定の証書や規約の変更：キンタナ・ロー州では持分の75%の出席が必要で、議事録を公証人が公正証書にして登記する。登記されていない変更は第三者に主張しにくい。
• 公証人の立ち会い：キンタナ・ロー州では所有者の25%以上、または管理者・監査委員会が求めれば公証人を呼べる。争いのある総会で呼ばれているかどうかは、運営の緊張の目安になる。
• 収支報告の頻度：キンタナ・ロー州は月ごとか2か月ごと、メキシコシティは半年ごとが法律の基準。届いていなければ管理者に請求できる（管理会社の報告が止まったら）。

自分で条文を確かめる方法

• キンタナ・ロー州の法律：州議会の文書サイト（documentos.congresoqroo.gob.mx）に現行の本文のPDFがあります。「Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Estado de Quintana Roo」で探します。総会の定足数は第29条、招集は第30条、総会の権限は第31条、滞納と投票権は第32条、遅延利息と取り立ては第43条です。
• メキシコシティの法律：市の法務局（Consejería Jurídica）と環境・国土整備保護庁（PAOT）のサイトに現行の本文のPDFがあります。招集と定足数は第32条、遅延利息の上限は第33条、滞納者の定義は第34条、未納なし証明は第60条です。
• ほかの州：州議会のサイトで「Ley de Propiedad en Condominio」か「Régimen de Propiedad en Condominio」と州名で探します。バハ・カリフォルニア・スル州は2007年公布の法律（2016年改正）です。
• 建物の規約と設定の証書：州の公的登記所（Registro Público de la Propiedad）に登録されています。売買を担当する公証人が取り寄せられます（買う前にそろえる書類）。

調査方法と注意

この記事は、キンタナ・ロー州議会が掲載する区分所有法（2021年11月12日改正の版）と、メキシコシティの環境・国土整備保護庁が掲載する区分所有法（2023年8月4日改正の版）の条文を2026年10月2日に読んで書きました。法律はその後に改正されることがあります。建物ごとの規約は法律の範囲で別の定めを置けるため、ここに書いた数字は「法律の基準」であり、実際の運営は規約と議事録で確かめてください。訴訟や強制執行に関わる判断は、現地の弁護士に相談してください。

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