ロサリート・エンセナダの不動産

3つの市の性格

ティフアナの数字は、連邦住宅抵当公社（SHF）が住宅ローンで買われた住宅の鑑定額から作る指数です。外国人向けの海沿いのコンドの値動きを示すものではありません（指数の読み方）。ロサリートとエンセナダは、この指数の都市圏別の表に出てきません。

持ち方：信託が前提

3市とも国境から100km以内で、海沿いの地区は海岸から50km以内でもあります。どちらの条件でも制限区域に入るため、外国人はメキシコの銀行を受託者とする信託で住居用の物件を持ちます。信託の設定には外務省（SRE）の許可が要り、期間は最長50年で延長できます。内陸に少し入っても国境から100km以内であることは変わらないので、「海から離れれば直接所有できる」とは考えないでください。

信託の設定費と毎年の銀行の手数料は銀行ごとに違います。見積もりを複数の銀行から取り、売るときの受益権の譲渡の手数料も聞いておきます（信託の仕組みと費用）。

買うときの取得税：市ごとの段階税率

バハ・カリフォルニア州の市町村財政法は取得税の税率を2%と定めていますが、各市は毎年の歳入法で独自の表を定め、州法の2%を適用しないと明記しています。課税のもとになる額（課税標準）は、契約価格、台帳価格、鑑定額のうち最も高い額です（市町村財政法 第75条BIS B）。

2026年の税率表（抜粋）

表の率は、その段階を超えた部分にかかる限界税率です。各段階には固定額（下の段階までの税額の合計）が加わります。エンセナダはこれに加えて、課税標準の0.25%の治安強化の付加税がかかります。ティフアナの表はUMA（2026年は1日117.31ペソ）の倍数で書かれているため、ペソの区切りは年ごとに動きます。

計算例（編集部の試算。課税標準＝契約価格と仮定）

カンクンの一律3%と比べると、安い物件では低く、高い物件では高くなります。鑑定額が契約価格より高ければ鑑定額が課税標準になるので、実際の税額は公証人の見積もりで確かめます。配偶者間や親子間の相続・贈与には0%の扱いがあります。

取得税のほかに、公証人の報酬、登記の手数料、信託の設定費、外務省の許可の手数料がかかります（購入時の費用）。

貸すときの税：州の宿泊税5%

短期で貸す場合、宿泊料にバハ・カリフォルニア州の宿泊サービス税5%がかかります（2026年の州歳入法 第6条。モーテルは7%）。州の財政法は、アプリやプラットフォームを通じて家や部屋を一時的に貸す場合も対象と明記しています（第127条）。

仲介サイトが州の宿泊税を差し引いて納めているかは、サイトの税の案内と、自分の売上明細で確かめます。これとは別に、連邦の所得税（非居住者は原則、家賃の総額の25%）と付加価値税がかかります（メキシコの税、民泊の規制と税）。市の民泊の登録制度は確認中です。建物の規約で短期貸しが禁じられていることもあるので、管理組合の規約も読みます（管理組合と総会の決まり）。

水：コロラド川と海水の淡水化

この地域は雨が少なく、川は季節によって流れが止まります。水道水の多くは内陸のコロラド川から導水管で運ばれています。2026年7月には、導水管の送水能力を夏の需要が上回り、ポンプの故障も重なって、ティフアナとロサリートの70余りの地区で断水が起きたと報じられました。州の水道公社は計画給水（地区ごとに時間を区切る給水）は検討していないと説明しましたが、需要が供給の上限に近い状態は続いています。

国家水委員会（CONAGUA）は2026年8月、プラヤス・デ・ロサリートに海水の淡水化プラントを建設する契約を発注しました。報道によると、能力は毎秒2,200リットルで、ティフアナ、ロサリート、エンセナダに配水し、完成は2029年の予定です。完成までは、建物ごとの貯水槽の大きさ、給水車の手配、井戸の有無が住み心地と費用に響きます。

地盤と地震：崖の浸食と斜面の崩れ

ロサリート市の災害リスク地図（2015年）は、海岸の浸食と斜面の崩れを市の主な地質のリスクに挙げています。記録として、2008年1月にコロニア・ラモスで14戸以上の住宅が地滑りの被害を受けたこと、2012年4月にプリモ・タピアで5世帯が避難したこと、1998年のエルニーニョの高波で海岸が削られたことが載っています。海沿いの崖の上や斜面の造成地にある物件は、地盤の調査の記録と、市の災害リスク地図でその区画の区分を確かめます。

地震は、この地域が太平洋プレートと北米プレートの境界にあることから避けられません。国立地震観測所（SSN）によると、2010年4月4日にはメヒカリの南東60kmでマグニチュード7.2の地震が起き、バハ・カリフォルニア州北部では1915年以降、同じ規模の地震が繰り返し記録されています。建物の築年と構造、地震の補償が保険に含まれるか、自己負担の割合を契約前に確かめます（ハリケーン・地震と保険）。

仲介業者の免許

バハ・カリフォルニア州には不動産専門業者法があり、仲介業者は州の経済開発局の登録と免許を持つことが求められます。免許なしに仲介業者を名乗ると、UMA日額の100〜2,000倍の罰金の対象です（第19条）。契約の前に、担当者と会社の免許番号を聞き、州の登録で確かめます。

自分で確かめる方法

次に読む

• メキシコで外国人が持てる不動産：制限区域
• 太平洋側のリゾートの比較
• メキシコで買う前に確かめること

調査の方法と注記

取得税の税率表は、バハ・カリフォルニア州議会が公開する3市の2026年歳入法（エンセナダ第4条、プラヤス・デ・ロサリート第9条、ティフアナ第8条）の本文から転記しました。課税標準の決め方は州の市町村財政法第75条BIS Bによります。ティフアナの表のペソ換算は、INEGIが公表した2026年のUMA日額117.31ペソで計算した目安です。計算例は課税標準を契約価格と仮定した編集部の試算で、鑑定額や台帳価格が高い場合、市が定める控除の扱いによって実際の税額は変わります。宿泊税は州の2026年歳入法第6条と州財政法第127条〜第132条BISによります。水道と淡水化プラントの記述は、州と連邦の発表を伝えた報道（2026年7〜9月）にもとづき、プラントの能力・完成時期は計画の数字です。地盤のリスクはロサリート市の2015年のリスク地図、地震は国立地震観測所の2010年の報告によります。エンセナダ市とティフアナ市のリスク地図、各市の民泊の登録制度は未確認です。