コスメル・イスラ・ムヘーレス・プエルト・モレロス

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3か所の位置と持ち方

3か所とも、カリブ海側のキンタナ・ロー州にあります。

コスメル：プラヤデルカルメンの沖にある島。島全体がコスメル市です。
イスラ・ムヘーレス：カンクンの沖にある細長い島。イスラ・ムヘーレス市は島だけでなく本土側の区域も含み、カンクンの北側の開発地の中にはこの市に入るものがあります。
プエルト・モレロス：カンクンとプラヤデルカルメンの間の港町。もとはカンクンと同じベニート・フアレス市の一部で、2016年に別の市になりました。

どこも海岸から50km以内なので、外国人は銀行信託で物件を持ちます（制限区域）。

取得税、固定資産税（プレディアル）、建築や用途の許可は、市（ムニシピオ）が決めます。カンクンの取得税3%は、ベニート・フアレス市の率です。3か所はそれぞれ別の市のため、同じ率になるとは限りません。

特にプエルト・モレロスは、市になってからまだ10年ほどです。古い書類にベニート・フアレス市の住所や登記が残っていることがあります。公証人に、どの市の記録で権利と税の支払いを確かめるのかを聞いておくと安心です（買う前の調査）。

コスメルの西側の海は1996年に、プエルト・モレロスの沖のサンゴ礁は1998年に、国立公園に指定されました。海と海岸の使い方に制限があり、海沿いの開発や桟橋・海の施設には環境の許可が要ります。

完成前に売られている海沿いの物件では、開発業者が環境と建築の許可を取っているかを確かめます（プレベンタの注意、共有地エヒードの注意）。

島の物件は、人も資材も船で運びます。

項目	本土の町との違い
修理・交換	部品や職人の手配に時間がかかり、費用も上がりやすい
管理の担い手	管理会社や清掃・修理の業者が少なく、選べる幅が狭い
ハリケーン	接近時は船が止まり、所有者も管理会社も島へ渡れないことがある
借り手	観光客の短期貸しが中心。島で働く人の長期の需要は規模が小さい
電気・水道	島の供給に頼る。停電や断水のときの備え（発電機・貯水槽）を確かめる

コスメルにはクルーズ船の寄港地があり、日帰りの観光客が多い島です。泊まる観光客の数とは別の話なので、短期貸しの需要は宿泊の実績で見ます。

言葉	ざっくりいうと
銀行信託（フィデイコミソ）	海岸から50km以内などの制限区域で、外国人がメキシコの銀行を受託者にして物件を持つ仕組み（詳しく）
ムニシピオ	市にあたる地方の単位。取得税や固定資産税の率、建築の許可を決める
国立公園（海洋）	サンゴ礁などを守るため、海と海岸の利用に制限がかかる区域

島の物件は、本土の物件と比べて何が違いますか？

人も資材も船で運ぶため、修理や交換に時間と費用がかかりやすく、管理を任せられる会社や職人の数も限られます。ハリケーンの接近時は船が止まり、移動ができなくなることもあります。管理会社に、島で対応できる業者と、修理にかかった日数の実績を聞いてください。

取得税や固定資産税の率はカンクンと同じですか？

同じとは限りません。取得税や固定資産税は市（ムニシピオ）が決めます。コスメル、イスラ・ムヘーレス、プエルト・モレロスはそれぞれ別の市で、カンクン（ベニート・フアレス市）の3%をそのまま当てはめることはできません。物件の住所がどの市に入るかを確かめ、その市の率で見積もってもらってください。

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補足情報

カンクンとプラヤデルカルメンの近くにある、島のコスメルとイスラ・ムヘーレス、小さな港町のプエルト・モレロスの物件の見方です。3か所とも海岸から50km以内で外国人は銀行信託で持ち、船での移動、サンゴ礁の国立公園、市ごとに違う税と許可、管理の担い手の少なさが収支に響きます。

出典・参考