マサトランの不動産、買う前に見る点

マサトランは、メキシコ太平洋側のシナロア州にある港町です。旧市街（セントロ・イストリコ）と長い海岸沿いの通りがあり、米国・カナダからの長期滞在者や国内の観光客が訪れます。外国人が海沿いの物件を買うときの持ち方、費用、水と治安の確かめ方を順に説明します。

外国人の持ち方：制限区域と信託

マサトランの市街地は海岸から50km以内にあり、制限区域に入ります。制限区域では、外国人は土地や建物を自分の名義で直接持てず、メキシコの銀行を受託者とする信託（フィデイコミソ）を通して持ちます。信託の受益者として、住む、貸す、売る、相続人を決めるといった権利を使います。区域外であれば、外務省（SRE）との合意を経て直接所有できます。

信託の設定の費用と毎年の手数料は銀行によって違います（フィデイコミソとは、制限区域）。

買うときの税と費用

取得税の率は、州内の市に適用される州の法律で定められています。手元で確かめた法令の版は2022年1月28日までの改正を反映したもので、その後の改正は確認中です。公証人の見積もりで最新の率を確かめてください。そのほかの費用の項目はメキシコの購入時の費用にまとめています。

貸したときと売ったときの所得税は、国の法律で決まります。日本に住む人が貸す場合、原則として家賃の総額の25%、売る場合は原則として売却額の25%か、国内に代理人を置いて利益の35%です（メキシコの不動産の税金）。民泊で貸す場合の州の宿泊税の率は確認中です。

住宅の統計で見るマサトラン

INEGI の2025年中間国勢調査の市別の表から、マサトラン市の数字を抜き出しました。

出典：INEGI 2025年中間国勢調査（推計値）。

借家の割合は全国平均に近く、リゾートとして名前の知られた街の中では、借りて住む人の層は厚くありません（街ごとの借家の割合と権利書の有無）。持ち家の6軒に1軒ほどで権利書がない点は、中古の一戸建てや土地を見るときの確認の手間につながります。コンドでも、建物の土地の権利と区分の登記は公証人に確かめてもらいます（メキシコの物件の調べ方）。

エアコンのある住宅が約9割と多く、夏は電気の使用量が増えます。使う量が多いと高料金の区分（DAC）に入り、電気代が大きく上がることがあります（メキシコの電気料金の高料金区分 DAC）。

水と干ばつ

CONAGUA の干ばつモニターでは、マサトラン市は2026年9月15日時点で「干ばつなし」でした。一方、2024年は年24回の判定のすべて、2025年は12回が中程度以上の干ばつ（D1以上）で、最も重い区分（D4）も2024年1月と2025年2〜6月に記録されています（街ごとの干ばつの確かめ方）。

CONAGUA の水文情報システムの一覧には、シナロア州の11のダムが載っていますが、マサトラン市内のものはありません。街の水道の水源は市の水道の運営者の案内で確かめ、物件の貯水タンクやポンプの有無と合わせて見ます（メキシコのダムの貯水量の調べ方）。

治安の情報の集め方

シナロア州は、日本の外務省と米国の国務省が、州ごとに危険の度合いを示す渡航情報の対象にしています。州の中でも街によって扱いが違うことがあり、内容は随時更新されます。マサトランへの渡航や滞在の条件は、購入を考える時点と、現地へ行く前の両方で最新の版を確かめてください（メキシコの治安の情報の集め方）。

日本から管理する場合、所有者が現地に行けない時期が続くことも考えて、管理会社の報告の頻度、鍵の管理、修繕の見積もりの取り方を契約で決めておきます（メキシコの物件を日本から管理する）。

物件を見るときの確認

1. 信託の設定ができる物件か、既存の信託を引き継ぐ場合の条件と費用
2. 取得税の課税の基準（売買の価格と評価額のどちらが高いか）と、公証人の見積もり
3. 水の供給（水道、貯水タンク、ポンプ）と、地区の断水の履歴
4. ハリケーンと高潮の被害の履歴、保険の条件（メキシコのハリケーンと地震の保険）
5. 冬の長期滞在と夏の閑散で、貸したときの稼働がどう変わるか

ほかの太平洋側のリゾートとの違いはメキシコ太平洋側のリゾートの違いで比べられます。