プノンペンの中古コンドの買い方と確かめ方

先に結論

• 最初に、その部屋が外国人が買える部屋かを確かめます。外国人が持てるのは、区分所有の建物の地上階と地下を除く部屋で、1棟の70%までです（カンボジアで外国人がコンドを買う流れ）。
• 中古で大事なのは、売主の名義の権利証が発行済みかと、登記所で名義と抵当を確かめられるかです。権利証の発行前の部屋は「契約の譲渡」になり、確かめることが増えます。
• 契約の前に、管理費の未払い、建物の管理と修繕の状態、今の借り手と家賃の実績を、書類で確かめます。
• 代金は、名義の移転と引き換えに払う段取りを決めます。売主の個人口座に先に全額を送る形は、トラブルのときに取り戻しにくくなります。

確かめる順番

権利証と登記

プノンペンの中古コンドには、大きく2つの売られ方があります。

権利証の写しだけでは、抵当が付いているか、名義が今も売主のままかはわかりません。登記所での確認は、手続きに詳しい専門家に頼むのが一般的です。権利証の種類の違いはカンボジアのハードタイトルとはで整理しています。

管理費の未払いと建物の管理

• 管理費の未払い：売主が管理費をためていると、名義を移した後に買い手に請求される、あるいは名義の移転に必要な書類が管理会社から出ない、ということがあります。管理会社に、未払いがないことの証明を出してもらいます。
• 管理の状態：エレベーター・貯水槽・発電機・プール・防犯の設備が動いているか、共用部分の清掃が行き届いているかを見ます。空室の多い建物では、管理費が集まらず管理が落ちることがあります。
• 修繕の記録：雨漏り・水回りの不具合・外壁の傷みなどの修繕の記録を聞きます。部屋そのものは、内見のときに水回りと電気、窓とドアの具合を確かめます（内見のツアーで見ること）。

建物の管理と部屋の貸し出しの管理は別の話です。違いはプノンペンの管理会社の選び方を参照してください。

借り手と家賃の実績

借り手がいる部屋を買う場合は、今の賃貸契約を引き継ぐことになるのが一般的です。

• 契約書で、家賃・期間・預かり金（デポジット）・更新と解約の条件を確かめます。
• 家賃が実際に入っていたかを、入金の記録で確かめます。売主が示す家賃と、実際に入っていた家賃が違うことがあります。
• 預かり金を売主から買い手へ引き継ぐ段取りを、売買契約書に書きます。

空室の部屋は、同じ建物・同じエリアの家賃と空室の様子を見ます（プノンペンの家賃と空室）。

代金の払い方と名義の移し方

• 取引は米ドルで行われることが多いです。送金の経路と受け取る口座の名義を、売買契約書と合わせて確かめます（支払い経路の確かめ方）。
• 手付金を払う場合は、何があったら返ってくるか（権利の確認で問題が見つかった場合など）を契約書に書きます。
• 名義の移転のときに移転税がかかります。税額や、売主と買い手のどちらが負担するかは契約で決めることが多いため、見積もりを取って確かめます（カンボジアの不動産の税金）。

次に読む

• カンボジアで外国人がコンドを買う流れ
• カンボジアのハードタイトルとは
• カンボジアの物件の売り方