カンボジアの不動産の税金：移転税（4%）、賃貸収入の源泉税、固定資産税、キャピタルゲイン税の延期と日本の申告
カンボジアでコンドを買う・貸す・売るときにかかる税金を整理します。取得時の移転税（評価額の4%）、賃貸収入にかかる源泉税（居住者10%・非居住者14%）、固定資産税（0.1%）、導入が決まりつつ適用開始が延期されてきたキャピタルゲイン税、日本での申告との関係を説明します。
執筆 編集部
この記事で出てくる言葉
| 言葉 | ざっくりいうと |
|---|---|
| 移転税（印紙税） | 不動産の所有権を移すときにかかる税。評価額の4% |
| 評価額 | 当局が定める不動産の価値。税の計算に使う |
| 源泉税 | 家賃を払う側が差し引いて納める税 |
| 固定資産税 | 一定額を超える不動産の価値にかかる年0.1%の税 |
| キャピタルゲイン税 | 売却などの利益にかかる税。20% |
先に結論
- 買うときは移転税（評価額の4%）。慣行では買主が負担することが多い。
- 貸すと、借主が事業者の場合は家賃から**源泉税（居住者10%、非居住者14%）**が差し引かれる。
- 保有には、一定額を超える部分に年0.1%の固定資産税。
- **キャピタルゲイン税（20%）**は不動産への適用開始が延期されてきた。売却時点の運用を確認する。
- 日本に住む人は、家賃・売却益を日本でも申告する。
1. 買うとき
| 税・費用 | 目安 | 負担（慣行） |
|---|---|---|
| 移転税 | 評価額の4% | 買主 |
| 権利証の発行・登録費用 | 少額 | 買主 |
| 開発会社の手数料 | 物件による | 契約による |
※ 開発会社が移転税を負担する販売条件もあります。契約書で確認してください（ハードタイトル）。
2. 貸したとき
| 区分 | 扱い（概要） |
|---|---|
| 借主が事業者（会社） | 家賃から源泉税を差し引いて納付。居住者10%、非居住者14% |
| 借主が個人 | 所有者が税務署に申告・納付する義務が生じうる |
| 付加価値税 | 事業として貸す規模になると登録が必要になることがある |
3. 保有にかかる税
- 固定資産税：評価額のうち1億リエルを超える部分に年0.1%。
- 未利用地税：使われていない土地に課される（コンドには通常関係しない）。
4. 売るとき
- キャピタルゲイン税：利益の20%。法令で導入が定められているが、不動産への適用開始は延期が続いてきた。売却の時点で適用されているかを税務当局の最新の通知で確認する。
- 買主側で移転税が発生する（売主の負担ではないのが慣行）。
5. 日本での申告
- 家賃：日本で不動産所得として申告。カンボジアで源泉された税は外国税額控除の対象になりうる。
- 売却：日本で譲渡所得として申告。取得費・売却額はそれぞれの時点の為替で円換算。米ドルで取引されることが多い。
- 日本とカンボジアの間に租税条約はない（2026年9月時点）。二重課税の調整は日本の外国税額控除の規定による。
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よくある質問
カンボジアでは不動産を売っても税金がかからないのですか？
キャピタルゲイン税（利益の20%）の導入が法令で定められていますが、不動産への適用開始は延期が繰り返されてきました。売却の時点で適用されているかを確認する必要があります。また、日本に住む人は売却益を日本で申告します。
出典・参考
- General Department of Taxation（カンボジア税務総局）— 移転税・固定資産税・源泉税・キャピタルゲイン税（2026-09-23 参照）
- Law on Taxation（カンボジア租税法）（2026-09-23 参照）
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