ハノイの中古コンドの確かめ方

結論

• 最初に、その部屋が外国人が買える部屋かを確かめます。外国人が買えるのは、法律で認められた商業住宅のプロジェクトの部屋で、1棟の30%までです（ベトナムで外国人がコンドを買う流れ）。
• 中古で大事なのは、売主の名義のピンクブックが発行済みかです。発行前の部屋は「契約の譲渡」になり、確かめることが増えます。
• 外国人の売主から買う場合は、残りの所有期間がピンクブックでどう扱われるかを確かめます。
• 契約の前に、管理費の未払い、修繕の積立金の扱い、建物の管理の状態を書類で確かめます。
• 売買契約は公証を受け、税を納めてから名義変更します。代金は名義の移転の段取りと合わせて払います。

確かめる順番

ピンクブックと名義

ハノイの中古コンドには、大きく2つの売られ方があります。

ピンクブックの写しだけでは、抵当が付いているか、名義が今も売主のままかはわかりません。原本の確認と登記の窓口での確認は、現地の弁護士に頼むのが一般的です。引き渡しから何年たってもピンクブックが出ていない建物もあるため、同じ建物の他の部屋の発行の状況も聞いておくと判断の材料になります。

管理費と修繕の積立金、建物の管理

• 管理費の未払い：売主が管理費をためていると、名義を移した後に買い手に請求されたり、管理会社の手続きが進まなかったりすることがあります。未払いがないことの証明を出してもらいます。
• 修繕の積立金：新築の購入のときに払う積立金が、開発会社から管理組合に移されているかは建物によって違い、揉めごとになった例もあります。管理組合ができているか、積立金の残高と使い道の報告があるかを聞きます。
• 管理の状態：エレベーター・給水・防火の設備、駐車場、共用部分の清掃を見ます。部屋は、水回り・電気・窓の具合を確かめます（内見のツアーで見ること）。ハノイは夏の湿気と冬の結露でカビが出やすいため、壁の角や窓まわりも見ます。

借り手と家賃の実績

借り手がいる部屋を買う場合は、今の賃貸契約を引き継ぐか、引き渡しの前に終わらせるかを決めます。家賃・期間・預かり金（デポジット）・解約の条件を契約書で、家賃が実際に入っていたかを入金の記録で確かめます。ハノイの借り手の慣習はハノイの借り手と賃貸の慣習で整理しています。

公証・税・名義変更と代金の払い方

• 売買契約は公証を受けます。その後、税を納めて名義変更を申請し、買い手の名義のピンクブックが出ます（ベトナムの不動産の税金）。
• 支払いは、ベトナムの銀行口座を通じて行い、送金の目的と記録を残します。この記録は、将来売って代金を国外に送るときの書類になります。
• 手付金を払う場合は、権利の確認で問題が見つかったときに返ってくる条件を契約書に書きます。売主の個人口座に先に全額を送る形は、トラブルのときに取り戻しにくくなります（支払い経路の確かめ方）。
• 手続きの期間と費用は、物件と時期によって変わるため、弁護士に見積もりを取って確かめます。

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