海外不動産を持っていると、毎年どんな書類をそろえて申告しますか？（日本の確定申告・現地の申告・国外財産調書）
海外で家賃収入がある人は、日本の確定申告と、国によっては現地の申告が毎年必要です。管理会社の年間の収支報告、入金の記録、為替の換算、経費の領収書、減価償却の計算、現地で払った税の証明（外国税額控除用）、国外財産調書など、毎年そろえる書類と時期を整理します。
執筆 編集部
短い答え
日本に住んでいて海外に家賃収入がある人は、毎年の日本の確定申告（翌年3月15日まで）が必要です。国によっては現地の申告も毎年あります。管理会社の年間の収支報告、入金の記録、経費の領収書、減価償却の計算、為替の換算、現地で払った税の証明を毎年そろえます。
毎年そろえる書類（日本の確定申告）
| 書類 | 使い道 |
|---|---|
| 管理会社の年間の収支報告 | 家賃収入・管理手数料・修繕費の一覧 |
| 自分の口座の入金記録 | 収支報告との照合 |
| 経費の領収書・請求書 | 管理費、固定資産税、保険、修繕、ローンの利息 |
| 為替の記録 | 取引日の為替で円換算（方法を毎年そろえる） |
| 減価償却の計算表 | 日本の税法での計算（取得時に作成し毎年更新） |
| 現地の税の申告書・納税の証明 | 外国税額控除の計算（外国税額控除とは） |
| 源泉徴収の証明 | 現地で家賃から源泉された税 |
※ 個人が持つ海外の中古建物の減価償却の赤字は、他の所得と相殺できません（税金の総まとめ）。
現地の申告（国別の例）
| 国 | 毎年の申告 |
|---|---|
| 米国 | 連邦の申告（1040-NR）と、州によって州の申告（ITINと申告） |
| タイ | 個人所得税の年次申告（タイの税金） |
| フィリピン | 源泉の扱いによる（フィリピンの税金） |
| マレーシア | 非居住者の申告（マレーシアの税） |
| ドバイ | 個人の家賃収入に所得税はない（2026年9月時点） |
国外財産調書
- 12月31日時点で国外の財産の合計が5,000万円を超える場合、翌年6月30日までに国外財産調書を出します（国外財産調書とは）。
- 不動産の価額は、見積もりの価額（取得価額を基にした方法など）で記載します。
1年の流れ（例）
| 時期 | やること |
|---|---|
| 1〜2月 | 管理会社から前年の収支報告を受け取る。現地の申告の準備 |
| 3月15日まで | 日本の確定申告 |
| 4〜6月 | 米国などの現地の申告（国による） |
| 6月30日まで | 国外財産調書（対象者） |
関連
海外不動産の税金 総まとめ、外国税額控除とは、国外財産調書とは
よくある質問
家賃は毎月違う為替で円に換算するのですか？
原則として、取引の日（家賃の計上日）の為替（電信売買相場の仲値など）で円に換算します。継続して適用することを条件に、一定の方法が認められる場合もあります。どの方法を使うかは税理士に確認し、毎年同じ方法で計算してください。
出典・参考
- 国税庁 タックスアンサー No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）（2026-09-23 参照）
- 国税庁 タックスアンサー No.1240 居住者に係る外国税額控除（2026-09-23 参照）
- 国税庁 外貨建取引の円換算（所得税基本通達57の3-2）（2026-09-23 参照）
- 国税庁 国外財産調書制度（FAQ）（2026-09-23 参照）
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