海外不動産の税金 総まとめ：家賃・売却・相続・減価償却・確定申告を、はじめての人向けに

この記事の読み方

税金の話は言葉が難しいので、先に「この記事で出てくる言葉」を書いておきます。ここだけ読めば、あとは読み飛ばしても大丈夫です。

この記事は、編集責任者が国税庁の公開情報と照らし合わせて確認しています。税理士による監修ではありません。あなたの税金が実際にいくらになるかは、国際税務に詳しい税理士に相談してください。

先に結論

1. 日本に住んでいる人は、海外の物件の家賃も売却のもうけも、日本で申告します。 計算はすべて日本円に直して行います。
2. 「海外の中古物件で節税」は、個人ではもう使えません。 2021年分から、減価償却で出た赤字を給料などと相殺できなくなりました。
3. 海外で払った税金は、日本の税金から差し引けます。 ただし、全部が戻るわけではありません。
4. 海外の財産が5,000万円を超えたら、一覧表（国外財産調書）を出します。
5. 相続のときも、海外の物件は日本の相続税の対象になることが多いです。
6. 会社（法人）で持つと、ルールが変わる部分があります。 個人向けの説明を、そのまま会社に当てはめないでください。

1. だれが日本で税金を払うのか

日本に住んでいる人（住所がある、または1年以上住んでいる人）は「居住者」と呼ばれ、日本国内で得た収入も、海外で得た収入も、まとめて日本で申告します。海外に物件があっても、あなたが日本に住んでいるなら、その家賃と売却益は日本の税金の対象です。

反対に、海外に移住して日本に住んでいなくなった人（非居住者）は、日本国内で得た収入だけが日本の税金の対象になります。海外の物件の家賃は日本では課税されません。ただし「住んでいるかどうか」は、住所や滞在日数といった事実で決まります。書類を出せば変わる、というものではありません。

2. 家賃をもらったとき（不動産所得）

• 家賃の収入から、現地の管理費、固定資産税、修理代、ローンの利息、減価償却費などの経費を引いた残りが「不動産所得」です。この金額に所得税がかかります。
• 収入も経費も、原則としてその日の為替レートで日本円に直して計算します。
• 現地でも家賃に税金がかかっている場合、その税金は日本の税金から差し引ける可能性があります（後の「6. 海外で払った税金」で説明します）。

3. 減価償却と、「節税」が終わった理由

建物は年数がたつと価値が下がるので、買った値段を何年かに分けて毎年少しずつ経費にします。これが減価償却です。

古い建物ほど「残りの使える年数」が短く見なされるため、経費にできる金額が大きくなります。以前は、アメリカなどで築年数の古い木造住宅を買い、数年で建物の値段の大部分を経費にして、その赤字を日本の給料と相殺して所得税を減らす方法が「節税」として売られていました。

2020年度の税制改正で、この方法は個人では使えなくなりました。 2021年分の所得税から、海外の中古建物の減価償却で出た赤字は「なかったもの」として扱われ、給料などとの相殺（損益通算）ができません。なお、「なかったもの」とされた減価償却費は、その建物を売るときの計算で調整されます。

このルールは個人の所得税の話です。会社（法人）が物件を持つ場合は対象外で、通常どおり減価償却できます。ただし、会社を作って維持するにはお金がかかり、会社のお金を自分に戻すときにも税金がかかります。「会社で買えば税金が減る」と単純に考えるのは危険です。

4. 売ったとき（譲渡所得）

海外の物件を売ったときの「もうけ」は、譲渡所得として日本で申告します。

• もうけ ＝ 売った値段 − （買った値段 ＋ 売るときにかかった費用）。すべて日本円に直して計算するので、買ったときと売ったときの為替レートの差も、もうけや損に含まれます。
• 持っていた期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。これは日本国内の物件と同じ考え方です。
• 現地で売却益に税金がかかる、または売却代金から先に税金分を差し引かれる（アメリカのFIRPTAなど）場合、その税金は日本の税金から差し引ける可能性があります。
• 日本の「自宅を売ったときの3,000万円控除」のような特例は、海外の物件では使えないことが多いです。使える前提で計画しないでください。

5. 海外で払った税金（外国税額控除）

現地で所得税にあたる税金を払った場合、その分を日本の所得税から差し引けます。ただし上限があります。上限は「その年の日本の所得税 × 海外の所得 ÷ 全部の所得」で計算され、上限を超えた分は3年間は翌年以降に持ち越せます。差し引くには、現地で税金を払った証明書が必要です。現地の税金が日本の税金より多い場合、その差額は戻ってきません。

6. 海外の財産の一覧表（国外財産調書）

12月31日の時点で、海外にある財産の合計が5,000万円を超える人は、翌年6月30日までに「国外財産調書」を税務署に出します。物件は原則としてその時点の価格（時価または見積額）で書きます。出していれば、申告漏れがあったときの罰金（加算税）が軽くなり、出していないと重くなります。

7. 相続・贈与

亡くなった人や相続する人が日本に住んでいるなど一定の場合、海外にある物件も日本の相続税の対象になります。海外の物件の評価は、日本の路線価のような一律の方法がないため、実際の売買事例や現地の鑑定書などをもとにした「そのときの価格」で行います。評価の根拠になる資料（現地の評価書、取引の記録）を残しておくことが大切です。現地でも相続税にあたる税金がかかる場合は、二重にならないよう調整する仕組みがあります。

8. 国ごとの注意点（かんたんに）

次に読む

• ハワイ不動産の買い方・売り方：FIRPTAと日本の税金
• ドバイ不動産投資の始め方
• 海外不動産は個人と法人のどちらで持つ？