マレーシアのRPGT（不動産譲渡益税）：外国人の税率（5年以内30%・6年目以降10%）、買主の留保、印紙税4%、賃貸所得の課税
マレーシアで不動産を売ると、利益にRPGT（不動産譲渡益税）がかかります。外国人（非市民）の税率、買主が代金の一部を留保して納める仕組み、申告の期限、2024年から外国人に一律4%となった印紙税、非居住者の賃貸所得の課税、日本での申告との関係を整理します。
執筆 編集部
この記事で出てくる言葉
| 言葉 | ざっくりいうと |
|---|---|
| RPGT | 不動産譲渡益税。売却の利益にかかる |
| LHDN | マレーシアの内国歳入庁 |
| 留保（リテンション） | 買主が代金の一部を差し引いて税務当局に納める仕組み |
| 印紙税 | 売買の移転証書にかかる税。買主が負担 |
| 非居住者 | 年間の滞在日数が182日未満などの、税務上の居住者でない人 |
先に結論
- 外国人（非市民）の個人が売ると、利益にRPGT：5年以内30%、6年目以降10%（目安）。
- 買主は代金の一部（外国人の売主の場合7%）を留保してLHDNに納め、売主の申告で精算する。
- 買うときは、外国人に一律4%の印紙税（2024年から）がかかる。
- 貸すと、非居住者の個人は家賃所得に30%の税率などで課税される。日本でも申告し、外国税額控除で調整する。
RPGTの税率（個人）
| 保有期間 | 外国人（非市民・非永住者） | 市民・永住者（参考） |
|---|---|---|
| 3年以内 | 30% | 30% |
| 4年目 | 30% | 20% |
| 5年目 | 30% | 15% |
| 6年目以降 | 10% | 0% |
※ 予算で改定されることがあります。売却時点の制度で確認してください。
利益の計算：売却価格 −（取得価格＋取得・売却の費用＋改良費）。
手続きの流れ
- 売買契約の締結後、売主・買主がそれぞれLHDNに届出・申告する（契約日から60日以内が目安）。
- 買主は代金の**7%（外国人の売主の場合）**を留保してLHDNに納める。
- 税額が留保額より少なければ、差額が売主に還付される。多ければ追加で納める。
- 手続きは弁護士（売買の手続きを担当する弁護士）が進めることが多い。
買うときの印紙税
- 2024年から、外国人（非市民の個人、外国企業）が取得する場合、移転証書の印紙税は一律4%。
- 市民は段階的な税率（1〜4%）。
- ローンを使う場合、ローン契約にも印紙税がかかる。
貸したときの税
| 区分 | 扱い（概要） |
|---|---|
| 非居住者の個人 | 家賃から経費を引いた所得に30%の一律税率 |
| 居住者の個人 | 累進税率 |
| 申告 | 毎年の申告（非居住者はForm M）。納税者番号の登録が必要 |
日本での申告
- 家賃・売却益とも、日本に住む人は日本で申告する。
- マレーシアで払ったRPGT・所得税は、日本の外国税額控除の対象になりうる。
- 取得費・売却額は、それぞれの時点の為替で円換算する（税金の総まとめ）。
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よくある質問
外国人は何年持てばRPGTが下がりますか？
外国人（非市民・非永住者）の個人は、取得から5年以内の売却で利益の30%、6年目以降で10%が目安です。市民・永住者と違い、長く持ってもゼロにはなりません。税率は予算で改定されることがあるため、売却の時点の制度で確認してください。
出典・参考
- Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia（LHDN、内国歳入庁）— Real Property Gains Tax（2026-09-23 参照）
- Stamp Act 1949（Malaysia）— 外国人の不動産移転の印紙税（2024年改正）（2026-09-23 参照）
- 日マレーシア租税協定（財務省）（2026-09-23 参照）
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