ITINとは：米国の不動産を持つ外国人の納税者番号。取得のしかた、家賃の申告（30%源泉と純額課税の選択）、売却時の還付

この記事で出てくる言葉

先に結論

• 米国の不動産を持つ日本の居住者は、米国の申告にITINが必要になることが多い。
• 家賃には、何もしなければ総額に30%の源泉徴収がかかる。純額課税を選ぶと、経費・減価償却を差し引いた所得に累進税率で課税され、負担が下がることが多い。そのためにW-8ECIと1040-NRの申告が要る。
• 売るときに源泉されたFIRPTA（売却価格の15%など）は、申告で精算して還付を受ける。これもITINが要る。
• 州の申告（ハワイ、カリフォルニアなど所得税のある州）も別に必要。

ITINの取り方

1. W-7に記入する。
2. 身元の証明：パスポートの原本、発行機関の証明付きの写し、または**認定代理人（CAA）**による確認。
3. 原則として申告書（1040-NR）と一緒にIRSに送る。
4. 審査に数週間〜数か月かかる。

有効期限：連続3年間、申告に使わないと失効します。失効したら更新の申請が必要です。

家賃の課税：2つの方式

純額課税を選ぶと、多くの場合、課税される所得が小さくなり、米国の税がかからない、または小さくなることがあります。その代わり、毎年の申告が必要です。

売却時

• 売却価格の15%（条件により10%）がFIRPTAで源泉される（FIRPTA・HARPTA）。
• 実際の税額が源泉額より小さければ、1040-NRで還付を受ける。ITINがないと還付の手続きが進まない。
• ハワイでは州の源泉（HARPTA、7.25%）が別にかかる。

日本での申告との関係

• 米国で申告・納税した家賃・売却益は、日本でも申告する。
• 米国で払った税は、日本の外国税額控除の対象になりうる（外国税額控除とは）。
• 米国の減価償却と日本の減価償却は計算が違う。日本では、個人が持つ海外の中古建物の減価償却の赤字は、他の所得と相殺できない（税金の総まとめ）。

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