フィリピンの不動産の税金：売却時のCGT（6%）・DST（1.5%）・移転税、賃貸所得の課税、固定資産税（アミラー）と日本の申告
フィリピンのコンドを売る・貸す・持つときにかかる税金を整理します。売却時のキャピタルゲイン税（CGT、6%）と印紙税（DST、1.5%）、地方の移転税と登記費用、非居住外国人の賃貸所得の課税（源泉25%など）、付加価値税（VAT）の扱い、固定資産税（アミラー）、日本での申告の関係を説明します。
執筆 編集部
この記事で出てくる言葉
| 言葉 | ざっくりいうと |
|---|---|
| BIR | フィリピンの内国歳入庁 |
| CGT（キャピタルゲイン税） | 不動産の売却にかかる税。売却価格などの6% |
| DST（印紙税） | 売買の証書にかかる税。1.5% |
| ゾーナルバリュー | BIRが地域ごとに定める評価額 |
| 移転税 | 地方自治体が課す所有権移転の税 |
| アミラー（RPT） | 固定資産税。地方自治体に毎年払う |
| CAR | 税の納付を証明する書類。登記の名義変更に必要 |
先に結論
- 売るときは、CGT 6%とDST 1.5%が基本。どちらも売却価格・ゾーナルバリュー・地方の評価額のうち最も高い額が基準で、損をして売ってもかかる。
- 加えて地方の移転税（マニラ首都圏で最大0.75%）と登記費用。誰が負担するかは契約と慣行で決まる（CGTは売主、DST・移転税は買主が多い）。
- 非居住の外国人が貸すと、家賃の総額に25%の源泉などがかかる。フィリピンに一定期間滞在して事業とみなされると扱いが変わる。
- 毎年の**固定資産税（アミラー）**がある。日本に住む人は、日本でも申告し外国税額控除で調整する。
1. 売却時の税
| 税・費用 | 目安 | 負担（慣行） | 期限 |
|---|---|---|---|
| CGT | 基準額の6% | 売主 | 売買証書の公証から30日以内 |
| DST | 基準額の1.5% | 買主が多い | 翌月5日まで |
| 移転税 | 0.5%（マニラ首都圏は最大0.75%） | 買主が多い | 地方自治体の定めによる |
| 登記費用 | 段階的な手数料 | 買主が多い | 名義変更時 |
| 仲介手数料 | 3〜5%程度 | 売主が多い | 契約による |
- 基準額は売却価格・ゾーナルバリュー・地方の評価額のうち最も高い金額。
- 納付後にBIRが**CAR（納税証明）**を発行し、それで登記の名義変更ができる。CARが出るまで数週間〜数か月かかることがある。
- 売主が期限内に納めないと延滞税・加算税がかかる。**代理人（POA）**に手続きを任せることが多い（POAとは）。
2. 貸したときの税
| 区分 | 扱い（概要） |
|---|---|
| 非居住外国人（フィリピンで事業を行っていない） | 家賃の総額に25%の最終源泉課税 |
| 非居住外国人（年間180日超滞在など、事業を行っているとみなされる） | 経費を引いた所得に累進税率 |
| VAT（付加価値税） | 住宅の月額家賃が一定額以下なら非課税。年間の売上が基準を超えると課税 |
- 借主が法人の場合、家賃から源泉徴収されて納付される。
- 管理会社に家賃の受け取りと納税を任せる場合も、**所有者の名義で納税者番号（TIN）**が必要。
3. 固定資産税（アミラー）
- 地方自治体が課す。マニラ首都圏では評価額の最大2%程度（基本税＋教育税）。
- 評価額の見直しを進める法律（RA 12001、2024年）により、今後、評価の基準が変わる可能性がある。
- コンドの場合、管理組合の管理費とは別。未納があると売却時に精算が必要。
4. 日本での申告
- 家賃：日本で不動産所得として申告。フィリピンで源泉された税は、外国税額控除の対象になりうる。
- 売却：日本で譲渡所得として申告。CGTは利益ではなく売却額が基準のため、日本で計算した利益とフィリピンの税額が対応しないことがある。控除の扱いは税理士に確認する。
- 個人が持つ海外の中古建物の減価償却の赤字は、他の所得と相殺できない（税金の総まとめ）。
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よくある質問
CGTは利益にかかる税ですか？
フィリピンのCGT（キャピタルゲイン税）は、名前と違い、利益ではなく売却価格・BIRの評価額（ゾーナルバリュー）・地方の評価額のうち最も高い金額の6%です。損をして売っても課税されます。個人が投資用に持つ不動産（資本的資産）の場合の扱いです。
出典・参考
- Bureau of Internal Revenue（BIR）— Capital Gains Tax / Documentary Stamp Tax / Income Tax（2026-09-23 参照）
- Local Government Code（RA 7160）— Transfer Tax / Real Property Tax（2026-09-23 参照）
- Real Property Valuation and Assessment Reform Act（RA 12001）（2026-09-23 参照）
- 日比租税協定（財務省）（2026-09-23 参照）
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