カリフォルニアの不動産投資：価格と利回りの関係、固定資産税（Prop 13）、家賃規制、地震・山火事と保険
カリフォルニアは米国でも住宅価格が高い州で、家賃に対する価格が高く、利回りは低めになりやすいです。購入時に決まる固定資産税の仕組み（プロポジション13）、州の家賃上限（AB1482）と市の家賃規制、地震・山火事と保険の入りにくさ、売却時の州の源泉徴収を整理します。
執筆 編集部
この記事で出てくる言葉
| 言葉 | ざっくりいうと |
|---|---|
| プロポジション13（Prop 13） | 固定資産税の評価額を購入時の価格で固定し、年2%までしか上げない州の制度 |
| AB1482 | 州全体の家賃値上げ上限と、正当な理由のない退去要求を制限する法律 |
| RSO | ロサンゼルス市などの家賃安定化条例。対象の建物で値上げを厳しく制限 |
| FAIR Plan | 民間で保険に入れない物件向けの州の保険制度 |
| キャップレート | 年間の純収入÷物件価格（詳しく） |
先に結論
- 価格が高く、家賃に対する利回りは低めになりやすい。値上がりへの期待の比重が大きい投資になる。
- 固定資産税は購入価格の約1%＋地域の上乗せが基本で、以後の評価額の上昇は年2%まで（Prop 13）。売買で評価が見直される。
- 州の家賃値上げ上限（AB1482）と、ロサンゼルス・サンフランシスコなど市の家賃規制がある。貸す前に、その物件が対象かを確かめる。
- 地震保険は別契約。山火事リスクの地域では民間の火災保険の更新が断られる例が増え、保険料が上がっている。
価格と利回り
| 地域 | 特徴 |
|---|---|
| ロサンゼルス・オレンジ郡 | 価格が高く、家賃規制の対象が多い。中古の戸建て・小規模集合住宅が中心 |
| サンフランシスコ・ベイエリア | 最も価格が高い地域。家賃規制が厳しい |
| サンディエゴ | 軍・観光・大学の需要。価格は高い |
| セントラルバレー（サクラメント、フレズノ等） | 価格は比較的低め。沿岸部から移る人の需要 |
同じ家賃でも価格が高ければ利回りは下がります。テキサス・中西部と比べると、家賃収入より値上がりの比重が大きい、という違いを押さえます。
固定資産税（Prop 13）
- 税率は評価額の1%が基本で、学校区・債券などの上乗せを加えると1.1〜1.3%程度の地域が多い。
- 評価額は購入時の価格で決まり、以後の上昇は年2%まで。長く持つ人ほど相場に対して税が軽くなる。
- 買った人は新しい価格で評価されるため、売主の税額を参考にしない。購入価格で計算し直す。
家賃規制
| 規制 | 概要 |
|---|---|
| AB1482（州） | 築15年超の多くの賃貸住宅で、年間の値上げは5%＋物価上昇率（上限10%）まで。正当な理由のない退去要求を制限 |
| 市の規制（LA、SF、オークランド等） | 対象の建物では値上げの上限がより低く、退去に厳しい条件と補償金 |
| 除外 | 一定の条件の戸建て（会社所有でない等）、新しい建物などは対象外のことがある |
※ 対象かどうかは建物の築年・所有形態・所在の市で決まります。購入前に市の窓口と弁護士・管理会社で確認してください。
地震・山火事と保険
- 一般的な住宅保険は地震を含まない。州の地震保険（CEA）など別契約で、免責金額が大きい。
- 山火事リスクのある地域では、民間の保険会社が新規・更新を断る例が増え、FAIR Plan（州の保険）で補う人が増えている。保険に入れるか、いくらかを購入前に見積もる。
- 保険料の上昇は利回りを直接下げる。コンドでは管理組合のマスターポリシーの保険料も管理費に反映される。
売却時の州の源泉徴収
- 州外の居住者が売ると、売買価格の3.33%（または計算した利益に基づく額）が州に源泉徴収されることがある。連邦のFIRPTA（詳しく）とは別。
- 精算は州の申告で行う。詳しい扱いは税理士に確認する。
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よくある質問
カリフォルニアは値上がりしてきたので、有望ですか？
過去の値上がりは将来を約束しません。カリフォルニアは価格が高い分、家賃に対する利回りが低く、家賃規制・保険料の上昇・維持費の負担があります。値上がりに期待する比重が大きい投資になりやすい点を理解したうえで比べてください。
出典・参考
- California State Board of Equalization — Proposition 13（固定資産税）（2026-09-23 参照）
- California Department of Justice / Civil Code §1947.12（AB 1482 家賃上限）（2026-09-23 参照）
- California Franchise Tax Board — Real Estate Withholding（2026-09-23 参照）
- California Earthquake Authority / California FAIR Plan（2026-09-23 参照）
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