1031交換とは：米国で売却益への課税を先送りして買い替える仕組み。45日・180日の期限、仲介者、日本に住む人が注意すること

この記事で出てくる言葉

先に結論

• 1031交換は、米国の投資用不動産を売って期限内に別の投資用不動産を買うと、米国の連邦所得税の課税を先送りできる仕組み。
• 期限は45日（候補の特定）と180日（取得の完了）。売却代金は適格仲介者が預かり、自分で受け取ると使えなくなる。
• 外国人が売る場合、FIRPTAの源泉徴収が原則かかる。1031交換をする場合は、源泉を減らす申請（Form 8288-B）が必要になる。
• 日本に住む人は日本でも課税される。日本では先送りされないのが原則で、米国と日本で課税の時期がずれ、外国税額控除の調整が難しくなる。

仕組み

1. 投資用不動産（A）を売る。代金は適格仲介者の口座に入る。
2. 売却から45日以内に、買い替え候補を書面で特定する（最大3件などのルール）。
3. 売却から180日以内に、候補の中から不動産（B）を取得する。
4. Aの売却益に対する米国の課税が、Bを売るときまで先送りされる。

条件：自宅や転売目的の物件は対象外。買い替え先の価格・借入がAより少ないと、差額（ブート）に課税される。

日本に住む人が注意すること

この結果、日本に住む人にとっては、1031交換のメリットが米国の税の先送りだけになり、手続きの費用と期限の制約に見合うかを考える必要があります。

FIRPTAとの関係

• 外国人の売主には、売却価格の15%（条件により10%）が源泉徴収されるのが原則。
• 1031交換をする場合、事前に**源泉の減額・免除の申請（Form 8288-B）**を出すことができる。審査に時間がかかるため、売却の計画に余裕を持つ。
• 精算には米国の申告（1040-NR）とITINが必要（ITINと申告）。

相談するとき

米国側は1031交換に慣れた米国の会計士（CPA）と適格仲介者、日本側は海外不動産に慣れた税理士の両方に、同じ資料を見せて相談します。片方の国だけで判断すると、もう一方で思わぬ課税が生じることがあります。

次に読む

• FIRPTA・HARPTAとは
• ITINと米国の申告
• 海外不動産の税金 総まとめ