アメリカ不動産は「州」で変わる：固定資産税、家主と借主の法律、人口の動き（テキサス・カリフォルニア・ハワイ・フロリダの比較）

この記事で出てくる言葉

言葉	ざっくりいうと
固定資産税（プロパティタックス）	郡や市に毎年払う税金。州・地域で税率が大きく違う
家主寄り／借主寄り	家賃未払いのときの退去手続きの早さや、家賃規制の有無など、法律の傾向
保険料	火災・ハリケーン・洪水・地震などの保険。地域で大きく違う
人口動態	人口が増えているか減っているか。賃貸需要の土台

州	固定資産税の水準	法律の傾向	人口・雇用	注意点
テキサス	高い（全米上位）	家主寄り。退去手続きが比較的早い	増加。ダラス、ヒューストン、オースティンに集中	固定資産税と保険料で表面利回りが削られる。新築供給が多い
カリフォルニア	税率は低めだが物件価格が高い	借主寄り。家賃規制や退去の制約がある都市が多い	横ばい〜減少の時期あり	価格が高く利回りは低い。地震保険
フロリダ	中程度	家主寄り	増加	ハリケーン・洪水保険料の急上昇。管理組合の修繕積立の規制強化
ハワイ	低い	やや借主寄り	横ばい	価格が高く在庫が少ない。短期賃貸の規制。管理費が高い
ジョージア（アトランタ）	中程度	家主寄り	増加	郊外の戸建て賃貸が中心。管理会社の質で差
オハイオ・ミシガンなど中西部	中〜高	州による	横ばい〜減少	価格が安く表面利回りは高いが、人口減少の地域は出口が細い

傾向の整理であり、都市・郡・物件で異なります。数字は各州・郡の公式情報で確認してください。

同じ価格の物件でも、年に払う税額が2倍以上違うことがあります。税額は評価額×税率で、評価額は購入後に見直されることも多い（購入価格に近づく）。「現在の税額」ではなく「購入後の見込み」で計算します。

家賃未払いのとき、退去までにどれだけかかるか。家賃の上限規制があるか。これは州と都市で大きく違い、収益の安定性に直結します。

賃貸需要は人が増える場所で生まれます。州単位ではなく都市圏単位で、人口・雇用・新築供給を見ます。

フロリダやテキサス沿岸のハリケーン、カリフォルニアの山火事・地震。保険料は近年上がっており、加入できない地域も出ています。管理費とは別に、年間の保険料を見込みます。

テキサスが人気なのはなぜですか？

州の所得税がなく、人口と雇用が増え続け、物件価格が沿岸部より手頃だからです。一方で固定資産税は全米でも高い水準で、表面利回りから差し引く額が大きくなります。

出典・参考

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