スラバヤの不動産の見方
執筆 編集部
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結論
- スラバヤは、東ジャワ州の州都で、港と商業の街です。賃貸の需要は現地の会社員・学生と、周りの工業団地で働く外国人の駐在員が中心で、観光が中心のバリ島とは性格が違います。
- 外国人が持てるのは、主にアパートの部屋（区分所有）や使用権の住宅で、州ごとの下限価格より高い物件に限られます。東ジャワ州の金額は一次資料で確認中のため、買う前に最新の決定で確かめます。
- 外国人の借り手の数はジャカルタより少ないとみられ、借り手の層が薄いことを前提に空室の期間を見込みます。
- 家賃・価格の水準は、エリアと建物で大きく違います。広告の利回りではなく、同じ建物の実際の成約と空室の記録で確かめます。
スラバヤの性格
| 面 | 内容 |
|---|---|
| 経済 | 東ジャワ州の商業・金融の中心。周りに工業団地が広がる |
| 港 | タンジュン・ペラ港。インドネシアの主要な港の一つで、物流の拠点 |
| 交通 | 空港は隣のシドアルジョ県にあるジュアンダ国際空港。ジャカルタとは空路・鉄道・高速道路で結ばれる |
| 住む人 | 地元の会社員・商店主・学生が中心。外国人はジャカルタより少ない |
人口や経済の数字は、スラバヤ市統計局（BPS Kota Surabaya）の最新の公表で確かめられます。
借り手の種類
| 借り手 | 借り方 | 求められやすいこと |
|---|---|---|
| 現地の会社員 | 年単位。家賃の前払いが多い | 職場や商業施設への近さ、駐車場 |
| 学生 | 月単位〜年単位 | 大学への近さ、家賃 |
| 工業団地で働く外国人の駐在員 | 年単位。会社が契約者になることがある | 家具付き、工業団地への通いやすさ、建物の安全 |
| 出張者 | 月単位 | 家具・家電一式、清掃 |
インドネシアでは、家賃を1年分などまとめて前払いする慣行がよく見られます（ジャカルタで貸すとき）。スラバヤでも、契約の期間・前払いの範囲・預り金を契約の前に確かめます。
エリアの分け方
スラバヤは、おおまかに次のように分けて見ると整理しやすくなります。
| エリア | 特徴 | 見ること |
|---|---|---|
| 中心部 | 古くからの商業地。官庁・オフィス・商業施設 | 建物の古さ、駐車場、渋滞 |
| 西部 | 大型の住宅地・商業施設の開発が進んだ地域 | 開発の続き具合と、同じ地域の供給の量 |
| 東部 | 大学や住宅地。新しいアパートの供給もある | 大学との距離、学生向けの需要 |
| 北部（港の周り） | 港・物流・古い街並み | 住む場所としての環境、浸水 |
エリアの評価は開発の進み方で変わります。同じエリアに新しいアパートの供給が続くと、家賃や空室に影響することがあります。
外国人が持てる形
| 形 | 内容 | 注意 |
|---|---|---|
| アパートの部屋（区分所有） | 条件を満たす外国人が区分所有の権利で持てる | 州ごとの下限価格より高い物件に限られる |
| 使用権の住宅（土地付き） | 使用権で持つ。期間と延長の条件がある | 下限価格と、居住の条件を確かめる |
| 名義借り（ノミニー） | インドネシア人の名義で持ってもらう形 | 法律に反する可能性があり、権利を失うおそれ（外国人が持てる権利） |
外国人が買える住宅の下限価格は、国家土地庁の大臣決定（2022年の決定）で州ごとに決められています。東ジャワ州のアパート・土地付き住宅の金額は、編集部で一次資料（決定の本文）を確認中です。報道や業者の資料で金額が違うことがあるため、国家土地庁の最新の決定で確かめてください。
ジャカルタ・バリ島との違い
| スラバヤ | ジャカルタ | バリ島 | |
|---|---|---|---|
| 需要の中心 | 現地の会社員・学生、工業団地の駐在員 | 首都の雇用・駐在員 | 観光・長く滞在する外国人 |
| 貸し方 | 年単位・月単位 | 年単位・月単位 | 短期の民泊が多い |
| 物件の中心 | アパート・土地付きの住宅 | アパート（ジャカルタのアパート） | リースホールドのヴィラ（リースホールドのヴィラ） |
| 外国人の借り手の数 | 少なめ | 多い | 観光の季節で動く |
買う前に確かめること
- 物件の権利の形（区分所有か使用権か）と、証書の名義
- 東ジャワ州の下限価格を満たしているか（国家土地庁の決定で確認）
- 同じ建物・同じエリアの、実際の成約の家賃と空室の期間
- 管理組合（PPPSRS）の運営と管理費の滞納の状況（ジャカルタの管理組合）
- 日本から管理を任せられる会社があるか（外国人の所有者に慣れた会社はジャカルタより少ないとみられる）
- 雨季の浸水と、建物までの道路の状態
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この記事で出てくる言葉
| 言葉 | ざっくりいうと |
|---|---|
| 東ジャワ州 | ジャワ島の東部の州。州都がスラバヤ |
| アパート（Apartemen） | インドネシアでいう、区分で持つ高層の集合住宅。日本のマンションに近い |
| 区分所有の権利（SHMSRS） | アパートの1室を持つ権利の証書（インドネシアで外国人が持てる権利） |
| 使用権（ハクパカイ） | 外国人が使える土地の権利の一つ。期間がある |
| 下限価格 | 外国人が買える住宅の、最低の価格。州ごとに決められている |
| 工業団地 | 工場が集まった地域。スラバヤの周りに多い |
よくある質問
スラバヤで外国人はアパートの部屋を持てますか？
インドネシアでは、条件を満たす外国人は、アパート（区分所有の集合住宅）の部屋を区分所有の権利で持てる制度があります。対象は一定の価格以上の物件に限られ、下限の価格は州ごとに決められています。東ジャワ州の金額は編集部で一次資料を確認中のため、国家土地庁の決定と、物件の権利の書類で確かめてください。
スラバヤはバリ島と同じように短期の貸し出しで運用できますか？
スラバヤの賃貸の需要は、観光客よりも現地の会社員や駐在員の月単位・年単位の賃貸が中心です。バリ島の民泊の稼働や利回りの数字は、そのままスラバヤには当てはまりません。建物の規約で短期の貸し出しが認められているかも、物件ごとに確かめます。
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補足情報
スラバヤはインドネシア東ジャワ州の州都で、港と商業の街です。賃貸の需要は現地の会社員・学生と、周辺の工業地帯で働く外国人の駐在員が中心で、観光の需要が中心のバリ島とは性格が違います。借り手の種類、エリアの分け方、外国人が持てる権利の形と州ごとの下限価格、ジャカルタ・バリ島との違い、買う前に確かめることを整理します。
出典・参考
- Badan Pusat Statistik Kota Surabaya（スラバヤ市統計局）— 人口・経済の統計（2026-10-01 参照）
- Kementerian ATR/BPN（インドネシア農地・空間計画省／国家土地庁）— 外国人の住宅の所有（2026-10-01 参照）
- Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021（政府規則2021年第18号：管理権、土地の権利、アパートの区分所有、土地登記）（2026-10-01 参照）
- Pelindo（インドネシア港湾公社）— タンジュン・ペラ港（2026-10-01 参照）