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解説インドネシア（バリ島）

インドネシアで外国人が持てる不動産の権利：ハクパカイ（使用権）、アパート区分、リース、会社（PT PMA）経由、名義借りが無効な理由

インドネシアでは外国人は土地の完全な所有権（ハクミリック）を持てません。外国人が持てる形として、ハクパカイ（使用権）の住宅、アパートの区分所有、土地のリース（ハクセワ）、外国資本の会社（PT PMA）経由の建設権（HGB）があります。それぞれの期間・条件と、インドネシア人の名義を借りる方法が法律上無効とされる理由を整理します。

執筆 編集部

財産の引き継ぎや行政手続きを表すイラスト
財産の引き継ぎや行政手続きを表すイラスト。テーマを説明する架空のイメージであり、実在の街・物件・書類を示すものではありません ／ AI生成イラスト

この記事で出てくる言葉

言葉ざっくりいうと
ハクミリック（Hak Milik）土地の完全な所有権。インドネシア国民だけが持てる
ハクパカイ（Hak Pakai）使用権。外国人が住宅を持つときの主な形
HGB（Hak Guna Bangunan）建設権。会社などが土地に建物を建てて持つ権利
ハクセワ（Hak Sewa）賃借権。土地を借りる契約（バリのリースホールド契約）
PT PMA外国資本の会社。事業の目的で設立する
ノミニー（名義借り）実際の所有者の代わりに名義だけを貸すこと

先に結論

  • 外国人はハクミリック（完全な所有権）を持てない。
  • 外国人が持てる主な形は、ハクパカイ（使用権）の住宅、アパートの区分所有、土地のリース、PT PMA経由のHGB。
  • ハクパカイは最長30年＋延長20年＋更新30年が枠組み。住宅は地域ごとの最低価格以上が条件。
  • インドネシア人の名義を借りる方法は法律上無効とされ、救済が乏しい。

外国人が使える形

形概要期間（枠組み）注意
ハクパカイの住宅外国人個人が住宅（土地付き）を持つ30年＋延長20年＋更新30年地域ごとの最低価格、1人1戸などの条件、居住の許可に関する要件
アパートの区分所有区分の部屋を持つ土地の権利の期間に連動最低価格、建物の土地の権利の種類
土地のリース（ハクセワ）地主と賃貸借契約を結ぶ契約による（25〜30年など）登記・延長の条項、地主の相続（リース契約）
PT PMA経由のHGB外国資本の会社が土地に建物を持つ30年＋延長20年＋更新30年事業の実態、最低資本金、会社の維持費

※ 条件・金額は改正されます。購入前に国家土地庁と公証人（PPAT）の最新の案内で確認してください。

名義借りが危うい理由

  1. 土地基本法は、外国人に所有権を移す目的の取引を無効とし、土地は国に帰属すると定めている。
  2. 名義人との**別の契約（借入の契約、委任状など）**で守ろうとしても、裁判で認められにくい。
  3. 名義人の死亡・離婚・借金で、土地が第三者の手に渡ることがある。

相続

  • ハクパカイ・区分所有は相続できるが、相続人が外国人の場合の要件がある。
  • 期間が残っている間に、相続人が条件を満たさないと、一定期間内に権利を手放す必要が出ることがある（相続の基本）。

買う前に確かめること

  1. 権利の種類と残りの期間を、土地の証明書（セルティフィカット）で確かめる。
  2. 物件が最低価格の条件を満たすか。
  3. 取引を扱う**公証人（PPAT）**が誰か。売主側の手配か、自分で選ぶか。
  4. 民泊に使う場合の許可（バリのエリア）。

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よくある質問

インドネシア人の友人の名義で土地を買うことはできますか？

土地基本法は、外国人に所有権を移す目的の取引を無効とし、土地は国に帰属すると定めています。名義人との契約で権利を守ろうとしても、法的な保護は期待しにくいです。外国人に認められた権利の形の中で考えてください。

出典・参考

  1. Undang-Undang Pokok Agraria（1960年 土地基本法）— 第21条・第26条（2026-09-23 参照）
  2. Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021（政令18号）— 外国人の住宅所有（2026-09-23 参照）
  3. Kementerian ATR/BPN（農地空間計画省・国家土地庁）（2026-09-23 参照）

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