ジャカルタのアパートの管理組合（PPPSRS）
執筆 編集部
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結論
- インドネシアのアパートは、法律（区分所有の集合住宅に関する法律と、PPPSRSに関する大臣規則）で、所有者と住む人の管理組合（PPPSRS）をつくることが決められています。
- 引き渡しの直後は開発会社が暫定的に管理し、その後にPPPSRSへ引き継ぐ流れです。引き継ぎが遅れている建物もあり、誰が管理の権限を持っているかを最初に確かめます。
- 毎月の管理費（IPL）と修繕の積立の額、使い道の報告、総会の議事録は、建物の管理の状態を見る材料です。
- 日本から持つ場合、総会の知らせと議決を代理人に任せる方法を決めておきます。
PPPSRSができるまで
| 段階 | 管理している人 | 所有者が確かめること |
|---|---|---|
| 引き渡しの直後 | 開発会社（暫定の管理） | 管理費の額と、その使い道の報告があるか |
| 準備の段階 | 所有者の中から準備の委員会をつくる | 所有者・住む人の名簿づくりと、説明会の知らせ |
| 設立の総会 | 所有者が集まる | 規程と規則（AD/ART）の承認、役員の選出 |
| 設立の後 | PPPSRS（実務は管理会社に任せることが多い） | 管理の契約、会計の報告、修繕の計画 |
大臣規則では、最初の引き渡しから一定の期間のうちに設立する期限が決められています。実際には期限を過ぎて設立される建物もあると指摘されています。買う前に、設立済みか、いつ設立されたか、役員は誰かを管理事務所で確かめてください。
管理費（IPL）と修繕の積立
| 項目 | 見ること |
|---|---|
| 管理費の決め方 | 面積あたりの単価か、部屋ごとの定額か。いつ、どう見直されたか |
| 含まれるもの | 共用部分の清掃・警備・エレベーター・プールなど。電気・水道は別に払うことが多い |
| 修繕の積立 | 管理費と別に集めているか。残高と、大きな修繕の予定 |
| 滞納 | 建物全体の滞納の割合と、滞納した部屋への対応の決まり |
| 会計の報告 | 年に1回以上、収支の報告が出ているか |
管理費が周りの建物より安すぎる場合も注意が要ります。積立が足りず、後から一時金を集めることになる場合があるためです（特別徴収金）。
PPPSRSと管理会社の関係
PPPSRSは所有者の団体で、日々の清掃・警備・設備の点検は管理会社（Badan Pengelola）に任せることが多いです。開発会社の関係の会社が管理会社を続けている建物もあります。
- 管理会社との契約の期間と、PPPSRSが契約を見直せるか
- 管理会社からPPPSRSへの報告の頻度と中身
- 部屋の賃貸の管理（借り手探し・集金）は、建物の管理会社とは別の契約になるのが一般的です（ジャカルタで部屋を貸す）
総会と議事録
年に1回の総会（年次総会）で、予算・管理費の額・修繕の計画・役員の選出が話し合われます。議事録は、建物の問題（雨漏り・設備の故障・管理会社との揉め事）が出てくる場所でもあります。買う前と持っている間に、次の書類をそろえておくと管理の状態を追いやすくなります。
- PPPSRSの設立の書類と、規程と規則（AD/ART）
- 直近2〜3年の総会の議事録
- 年次の会計の報告と、修繕の積立の残高
- 建物の規則（ペット・短期の貸し出し・内装の工事の決まり）
日本から持つ外国人の所有者が確かめること
- 外国人が持てる権利の形（使用権など）と、区分の登記の書類（外国人の所有のルール）
- 総会の知らせが届く連絡先（メール・現地の代理人）と、委任状の書き方
- 管理費の払い方（現地の口座からの引き落としか、振り込みか）と、滞納になったときの扱い
- 建物の規則で、賃貸や短期の貸し出しがどこまで認められているか
法律と大臣規則の中身や、個別の建物の規程の読み方は、現地の法律に詳しい専門家に確かめてください。
次に読む
この記事で出てくる言葉
| 言葉 | ざっくりいうと |
|---|---|
| アパート（アパルトメン） | インドネシアでの区分所有の集合住宅の呼び方（ジャカルタのアパート） |
| PPPSRS | Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun。所有者と住む人でつくる管理組合 |
| IPL | Iuran Pengelolaan Lingkungan。毎月の管理費 |
| 修繕の積立 | 大きな修繕のために積み立てるお金（シンキングファンド） |
| 管理会社（Badan Pengelola） | PPPSRSから建物の日々の管理を任される会社 |
| AD/ART | PPPSRSの規程と規則。議決の仕方や役員の決め方が書かれている |
よくある質問
PPPSRSができる前は、誰が建物を管理していますか？
引き渡しの直後は、開発会社が暫定的に管理するのが一般的です。所有者への引き渡しが進むと、所有者が集まってPPPSRSをつくり、管理の権限を引き継ぎます。引き継ぎの時期と、それまでの管理費の使い道の報告があるかを確かめてください。
外国人の所有者も総会で議決に参加できますか？
区分を持つ所有者であれば、総会に出て議決に参加するのが基本です。代理人に委任する方法や、議決の数え方は、PPPSRSの規程と規則（AD/ART）に書かれているので、写しをもらって確かめてください。
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補足情報
インドネシアの区分所有のアパート（アパルトメン）では、所有者と住む人でつくる管理組合PPPSRSが建物を管理します。できるまでの流れ（開発会社の暫定の管理から引き継ぎ）、管理費IPLと修繕の積立、実務を担う管理会社との関係、総会と議事録、日本から持つ外国人の所有者が確かめる書類を整理します。
出典・参考