バリ島のリースホールド・ヴィラの契約で見る8か所：期間、延長、譲渡、建物の扱い
バリ島で外国人が「買う」ヴィラの多くは、土地を25〜30年借りるリースホールドです。契約書で確認する8か所（期間と開始日、延長の条件と金額、譲渡・相続、建物の所有、地主の権利、公証、税、満了時の扱い）を整理します。
執筆 編集部
この記事で出てくる言葉
| 言葉 | ざっくりいうと |
|---|---|
| リースホールド（Hak Sewa） | 土地を期間を定めて借りる権利 |
| ノタリス（公証人） | 契約を公的に証明する法律家。インドネシアの不動産取引で重要 |
| 譲渡 | リースの権利を第三者に売ること |
| 満了 | リース期間が終わること。土地と建物の扱いが問題になる |
先に結論
- バリ島のヴィラ「購入」は、多くが25〜30年のリースホールド。土地はあなたのものにならない。
- 契約の質で結果が決まる。延長の条件が具体的か、譲渡と相続ができるか、満了時の建物の扱いが最重要。
- 名義借り（ノミニー）で土地を持つ方法は、法律に反すると判断される可能性があり、勧めない。
契約書で見る8か所
- 期間と開始日：何年間か、いつから数えるか（契約日か、引き渡し日か）。
- 延長の条件：延長できるか、金額はいくらか（固定か、時価か）、誰と交渉するか。「協議による」だけなら、延長の約束とはいえない。
- 譲渡：リース期間中に第三者へ売れるか、地主の承諾が必要か、手数料は。
- 相続：相続人に権利が引き継がれるか。
- 建物の所有と満了時の扱い：建物は誰のものか、満了時に地主に帰属するか、補償はあるか。
- 地主の権利と義務：地主が土地を売った場合のリースの扱い、地主側の解除条件。
- 公証：ノタリスによる契約の作成・認証があるか。
- 税と費用：リース料に対する税、契約時の税、誰が払うか。
民泊運用について
ヴィラの多くは短期賃貸（民泊）を前提に収益が示されます。営業許可の有無、管理会社の手数料（売上の2〜3割が一般的）、閑散期の稼働、規制の変更リスクを確認します。
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よくある質問
リースホールド25年の後、延長は約束されていますか？
契約書に延長の条項があっても、金額や条件が「その時点で協議」となっている場合、実質的な約束にはなりません。延長の金額・算定方法・当事者が具体的に書かれているかを確認してください。
出典・参考
- インドネシア 土地基本法（UUPA）および賃借権（Hak Sewa）に関する規定（2026-09-23 参照）
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