ジャカルタの中古アパートの確かめ方
執筆 編集部
目次を開く
ジャカルタの中古アパートは、完成した建物と部屋、管理の様子、家賃の記録を見てから買える点が新築の完成前の物件と違います。一方で、売主の書類がそろっているか、管理費の未払いがないかは、部屋ごとに確かめる必要があります。インドネシアでは区分所有の集合住宅を「アパート（アパルトメン）」と呼び、日本でいうマンション、ほかの国でいうコンドにあたります。
外国人が持てる部屋か
外国人は、条件を満たせば集合住宅の部屋を持てます。政令18号（2021年）第71条は、外国人が持てる集合住宅を、使用権（ハクパカイ）か建設権（HGB）の土地に建つものとしています。あわせて、最低の価格、部屋の数、住まいとしての用途などの制限があります。
最低の価格は地域ごとに決められています。条件の全体はインドネシアで外国人が持てる不動産の権利にあります。中古の部屋は値下がりしていることもあるため、売買の価格が最低の価格を上回っているかを、取引を扱う公証人（PPAT。土地の権利の移転の証書を作る公証人）に確かめてください。
売主の書類で変わる手順
最初に、売主がどの書類を持っているかを見ます。
| 売主の書類 | どんなものか | 確かめること |
|---|---|---|
| SHM Sarusun | 部屋の所有権の権利証。建物の土地が所有権・建設権・使用権のときに出る（集合住宅法第47条） | 名義が売主か。抵当（銀行の担保）が付いていないか。土地の権利の種類と残りの期間 |
| SKBG Sarusun | 建物の所有の証明。国・地方の土地や寄付された土地（ワクフ）を借りて建てた建物で出る（同第48条） | 土地の賃貸借の契約の期間。外国人が持てる形かを公証人に確認 |
| PPJB だけ | 開発会社との売買の予約の契約。権利証がまだ出ていない | 開発会社が契約の引き継ぎを認めるか。手数料。権利証の発行の見込み |
SHM Sarusun の土地の権利が建設権（HGB）なら、その期間が残りどれだけあるかで、部屋を持てる期間の見通しも変わります。権利証の写しだけで判断せず、公証人を通じて土地事務所（国家土地庁の地方の事務所）の記録と照らし合わせてもらいます。
PPJB だけの部屋は、権利の移転の証書（AJB）を作れる段階にありません。買い手は開発会社との契約の立場を引き継ぐことになり、開発会社の事情で権利証の発行が遅れると、その影響も引き継ぎます。
管理費の未払いと建物の状態
管理費（IPL）や電気・水道の料金が未払いのまま残っていると、引き渡しの後に買い手が請求されたり、部屋の電気が止められたりすることがあります。管理事務所が出す未払いのない証明を、代金を払う前にもらってください。
建物の管理の様子は、管理組合（PPPSRS）の書類で見ます。
- 管理組合ができているか。開発会社が暫定で管理を続けていないか
- 直近2〜3年の総会の議事録（雨漏り、エレベーター、ポンプの故障などの議題）
- 修繕のための積立の残高と、大きな修繕の予定
- 建物の規則（賃貸や短期の貸し出しがどこまで認められるか）
書類の見方はジャカルタのアパートの管理組合（PPPSRS）で詳しく説明しています。
借り手と家賃の記録
貸して収入を得るつもりなら、売主の家賃の記録を見ます。
| もらう書類 | 分かること |
|---|---|
| 賃貸の契約書の写し | 家賃、期間、預り金、途中の解約の条項 |
| 家賃の入金の記録（銀行の明細） | 実際に入った家賃と、空いていた月 |
| 管理会社の報告 | 修理の費用、借り手の入れ替わり |
ジャカルタの賃貸は、1年分などの家賃をまとめて前払いする契約も見られます。前払い分のうち、引き渡しの後の期間にあたる家賃を売主と買い手でどう分けるかは、売買の契約で決めておきます。貸し方の全体はジャカルタで部屋を貸すときの流れにあります。
代金の払い方と名義の移し方
権利証のある部屋は、公証人（PPAT）の前で権利の移転の証書（AJB）に売主と買い手が署名し、公証人が土地事務所で名義の書き換えを申請します。買い手には取得にかかる地方税、売主には譲渡にかかる税があります。税の率と計算の基準になる額は、取引の前に公証人に見積もってもらってください。
日本から送金する場合は、いつ、どの口座に払うかを売買の契約に書きます。証書への署名より前に、売主の個人の口座へ全額を送るのは避け、公証人と払い方を決めておきます。
次に読む
法律と政令の条文の要点は、編集部が条文で確かめたものです。個別の部屋が外国人の持てる形か、最低の価格を満たすかは、取引を扱う公証人と現地の法律の専門家に確かめてください。
よくある質問
権利証がまだない中古の部屋は買えますか？
開発会社との売買の予約の契約（PPJB）の立場を引き継ぐ形で売られていることがあります。開発会社が引き継ぎを認めるか、手数料はいくらか、権利証がいつ発行される見込みかを、開発会社と公証人に書面で確かめてください。権利証のある部屋より確かめることが増えます。
今の借り手が住んだまま買えますか？
借り手がいる状態で売られる部屋もあります。賃貸の契約書の写し、残りの期間、預り金の額と引き継ぎ方、家賃の入金の記録を売主からもらい、買った後に契約を誰がどう引き継ぐかを売買の契約に書いておきます。
相談する
インドネシア（バリ島）の購入費用や手続きについて、ご相談ください
「予算に合う国を知りたい」「契約前に何を調べればよいか」など、今気になっていることをお寄せください。編集部が内容を確認し、調べる項目や参考になる記事をメールでご案内します。相談は無料。物件の勧誘は行わず、提携エージェントのご紹介はご希望の場合に限ります。
インドネシア（バリ島）の購入費用・進め方を相談する- フォームから送信（名前とメールアドレスのみ必須）
- 編集部が内容を確認し、メールで返信します
- ご希望があれば、提携エージェントへの取り次ぎをご案内します（共有はご本人の希望を確認したうえで）
本サイトはエージェント向け集客支援を事業とする株式会社Sumieが運営しています。ご紹介先から報酬を受けることがありますが、ご相談の内容や判断に影響しないよう運営しています。
補足情報
ジャカルタで中古のアパート（区分所有の部屋）を買うときは、売主が持つ書類が権利証（SHM Sarusun または SKBG Sarusun）か、開発会社との売買の予約の契約（PPJB）だけかで、確かめる相手と手順が変わります。外国人が持てる部屋か、管理費の未払い、管理組合と建物の状態、借り手と家賃の記録の見方をまとめました。
出典・参考