ドバイの退去時の預り金（セキュリティデポジット）の精算：法律が決めていること・決めていないこと、差し引きの考え方、争いになったときの費用
ドバイの賃貸で借主から預かる預り金は、ドバイ法律第26号（2007年）第20条に根拠があり、貸主は契約終了時に全額または残額を返す義務を負います。一方で、金額・返還の期限・差し引きの明細は法律に書かれておらず、契約書と記録で決まります。条文の内容、差し引きの考え方、家賃紛争センター（RDC）に持ち込んだときの手数料（年間家賃の3.5%、下限AED500）と手順を、法令と当局の公開情報で整理します。
執筆 編集部
この記事で出てくる言葉
| 言葉 | ざっくりいうと |
|---|---|
| 預り金（セキュリティデポジット） | 借主が契約時に預けるお金。退去時に精算して返す |
| 通常の使用による損耗 | 普通に住んでいれば生じる汚れや傷み。借主の負担にならない範囲 |
| 家賃紛争センター（RDC） | ドバイで家賃・賃貸契約の争いを扱う機関。法律の条文では「委員会」と書かれている |
| Ejari（エジャリ） | 賃貸契約をドバイ土地局に登録する制度（詳しく） |
| DEWA | ドバイの電気・水道公社。退去時に最終請求の精算がある |
| 引き渡し確認書（インベントリ） | 入居時・退去時に部屋の状態を書き出した記録 |
| 委任状（POA） | 日本にいる所有者が現地の代理人に手続きを任せる書面（詳しく） |
先に結論
- 預り金の根拠はドバイ法律第26号（2007年）第20条。貸主は「契約終了時の物件の維持（メンテナンス）を担保するため」に預り金を取ることができ、契約満了時に預り金または残額を返すことを約束する、と書かれている。
- 同法第21条は、借主は物件を受け取ったときと同じ状態で返す義務を負うが、通常の使用による損耗と借主の責任でない事情による傷みは除く、と定める。争いがあれば紛争処理の機関が判断する。
- 法律が決めていないことも多い。預り金の金額、返還の期限、差し引きの明細の出し方は条文になく、契約書と記録で決まる。
- 争いになったときの入口は家賃紛争センター（RDC）。申立手数料は**年間家賃の3.5%（下限AED500、上限AED20,000）**で、Ejariに登録された契約書が前提になる。
- 貸主側の備えは、入居時の状態の記録、契約書の精算条項、退去時の立ち会いと請求書の3点に集約される。
法律が決めていること・決めていないこと
ドバイの賃貸の基本法は、法律第26号（2007年）と、その一部を改正した法律第33号（2008年）です。預り金に直接ふれている条文は第20条だけで、関連するのが第19条・第21条・第23条です。
| 項目 | 法律の内容 | 条文 |
|---|---|---|
| 預り金を取れるか | 取れる。目的は「契約終了時の物件の維持を担保するため」 | 第20条 |
| 返す義務 | 契約満了時に、預り金または（差し引き後の）残額を返す | 第20条 |
| 借主の返却義務 | 受け取ったときと同じ状態で返す。ただし通常の使用による損耗と、借主の責任でない事情は除く | 第21条 |
| 借主の維持の義務 | 「自分の財産のように」物件を保つ。貸主の許可なく改装・変更をしない | 第19条 |
| 借主が付けた造作 | 別の合意がなければ、退去時に固定した造作を取り外してはいけない | 第23条 |
| 契約の登録 | 契約は登録が必要。登録のない契約にもとづく申し立ては受け付けられない | 第4条 |
| 争いの処理 | 状態をめぐる争いは、紛争処理の機関が決める | 第21条 |
| 法律に書かれていないこと | 何で決まるか |
|---|---|
| 預り金の金額 | 契約。慣行では家具なしで年間家賃の5%、家具付きで10%が目安（家賃の受け取り方） |
| 返還の期限（日数） | 契約。条項がなければ「契約満了時」という条文の趣旨に沿って遅れずに精算する |
| 差し引きの明細・見積の出し方 | 契約と記録。争いになれば、記録の有無で結果が分かれる |
| 立ち会いの方法 | 契約と管理会社の運用 |
| クリーニング費を差し引けるか | 契約に条項があるか、退去時の状態が通常の使用の範囲か |
条文の「委員会」は、現在は**家賃紛争センター（RDC）**が担っています。センターは申し立てをオンラインで受け付けています。
差し引きの考え方
法律が線を引いているのは「通常の使用による損耗は借主の負担ではない」という一点です。個別の項目は条文にないため、以下は契約書と記録を前提にした一般的な整理であり、結果はセンターの判断によります。
| 借主の負担になりやすい | 通常の使用として貸主の負担になりやすい | 判断が分かれやすい |
|---|---|---|
| 壁の穴、扉・建具の破損 | 日焼けによる壁の色あせ | 壁の塗り直し（範囲と築年） |
| 家具・家電の破損・紛失（家具付きの場合） | 家具・家電の経年の劣化 | カーテン・カーペットのしみ |
| 未払いの家賃、電気・水道の最終請求 | 設備の寿命による故障（給湯器など） | エアコンの清掃費 |
| 借主が無断で行った改装の復旧 | 小さなネジ穴、軽い擦り傷 | 鍵・アクセスカードの紛失の実費 |
| 契約に定めた清掃費（条項がある場合） | 通常の清掃 | 「専門クリーニング」の要否 |
差し引くときは、見積書や請求書と、入居時と退去時の写真をセットにします。金額の根拠がない差し引きは、申し立てで認められにくくなります。
貸主として整える手順
入居時
- 契約書に精算の条項を入れる：預り金の額、返還までの期間、差し引く費目、立ち会いの方法。
- 引き渡し確認書を作り、部屋・設備・家具の状態を写真つきで記録し、借主と双方が署名する。
- 契約をEjariに登録する（Ejariとは）。登録のない契約では、将来の申し立てができない。
退去時
- 管理会社が立ち会い、入居時の確認書と照らして状態を記録する。
- 借主からDEWAの最終精算の記録を受け取る（未払いがあれば差し引きの対象）。
- 修理が必要な箇所は見積・請求書をとり、精算の明細を作って借主に渡す。
- 契約の期限内に残額を返す。返還の記録（振込の控えなど）を残す。
日本にいる所有者は、これらを管理会社に委ねることになります。管理契約に、立ち会い・記録・精算の手順と期限を書いておくと、あとで確かめやすくなります。
争いになったときの費用と手順
家賃紛争センターのFAQ（2026年9月23日参照）による手数料です。改定されることがあるため、申し立て前に公式サイトで確かめてください。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申立手数料（退去・更新・家賃・契約終了・物件返還の申し立て） | 年間家賃の3.5%。下限AED500、上限AED20,000 |
| 申立手数料（金銭の請求） | 請求額の3.5%。下限AED500、上限AED15,000 |
| その他の費用 | 代理人（委任状）の登録AED25、送達AED100、知識料AED10、革新料AED10。窓口の事務所を使うと別途サービス料 |
| 和解したとき | 調停で和解に至れば、基本の手数料の半額が返る |
| 必要書類 | 直近の契約書（Ejari）、身分証（個人はEmirates ID、法人は代表者の身分証と営業許可）、口座番号（IBAN）が分かる銀行の書面 |
| 代理人 | 委任状を添えて電子申請で登録できる |
| 手続き | オンラインで申し立て。最初の審理は支払いから7日以上あとの空き日程 |
説明のための例：年間家賃AED80,000、預り金5%（AED4,000）の契約で、借主が預り金の全額返還を求めて金銭の請求として申し立てると、3.5%はAED140ですが下限が適用されてAED500になります。貸主側が家賃の未払いで申し立てると、年間家賃の3.5%でAED2,800です。預り金の争いは、金額に対して手数料の割合が大きくなりやすい、という性質があります。
このほか、退去を求める側の通知の条件（契約満了後の退去は12か月前の公証人または書留による通知。法律第33号による第25条の改正）は、借主が退去しないときにまとめています。
市場の規模感
ドバイ土地局の発表（2026年4月19日）では、2026年1〜3月に登録された賃貸契約は新規118,385件、更新135,607件でした。四半期で25万件を超える契約が動いており、退去時の精算はそれだけの数、日常的に起きている手続きです。
自分で確かめる方法
| 確かめること | 見る場所 |
|---|---|
| 預り金と返却の条文 | ドバイ法令ポータル（dlp.dubai.gov.ae）で Law No. (26) of 2007 の第20条・第21条。英訳がある |
| 改正の内容 | 同ポータルで Law No. (33) of 2008 |
| 申立手数料・必要書類 | 家賃紛争センター（rdc.gov.ae）の Frequently Asked Questions |
| 自分の契約の条項 | Ejariに登録した契約書の預り金・精算・返還期限の欄 |
| 契約の登録の有無 | ドバイ土地局のEjariの記録（管理会社に確認） |
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よくある質問
預り金はいつまでに返さなければいけませんか？
ドバイ法律第26号（2007年）第20条は「契約の満了時に預り金または残額を返す」と定めていますが、日数の期限は書かれていません。実務では契約書に返還までの期間を書くことが多く、その条項が基準になります。契約書に期限がなければ、退去の確認と電気・水道の最終精算が済んだ後、遅れずに精算するのが争いを避ける進め方です。
借主が預り金の返還を求めて家賃紛争センターに申し立てると、貸主は何を用意しますか？
Ejariに登録された契約書、入居時と退去時の状態の記録（確認書・写真）、差し引いた費用の見積書や請求書、精算の明細です。契約がEjariに登録されていないと、申し立て自体が受け付けられない仕組みになっています（法律第26号第4条）。
出典・参考
- Dubai Legislation Portal — Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants in the Emirate of Dubai（第20条・第21条ほか）（2026-09-23 参照）
- Dubai Legislation Portal — Law No. (33) of 2008 Amending Law No. (26) of 2007（第4条・第14条・第25条などの改正）（2026-09-23 参照）
- Rental Disputes Center（家賃紛争センター）— Frequently Asked Questions（申立手数料・必要書類・代理人登録）（2026-09-23 参照）
- Dubai Land Department — Dubai's rental market charts stable trajectory（2026年第1四半期の賃貸契約件数、2026年4月19日）（2026-09-23 参照）
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