アメリカの固定資産税は州でどれくらい違う？：実効税率の高い州・低い州、所得税との組み合わせ、自宅向けの軽減が使えない点
米国の固定資産税は州・郡・学校区などが課し、物件の価値に対する実効税率は州によって大きく違います。実効税率が高い州・低い州の例、州の所得税がない州で固定資産税が高い傾向、自宅向けの軽減（ホームステッド）が日本に住む投資家には使えないこと、利回りの計算への入れ方を整理します。
執筆 編集部
この記事で出てくる言葉
| 言葉 | ざっくりいうと |
|---|---|
| 実効税率 | 年間の固定資産税÷物件の市場価値 |
| ミレッジ（ミルレート） | 評価額1,000ドルあたりの税額で示す税率 |
| ホームステッド | 自分が住む家に対する固定資産税の軽減 |
| 評価額の上昇の上限 | 評価額の年間の上昇を一定率に抑える制度（州・対象で違う） |
先に結論
- 固定資産税の実効税率は州で大きく違い、物件の価値の0.3%程度から2%程度まで幅がある（州平均、目安）。
- 州の所得税がない州（テキサス、フロリダなど）の中には、固定資産税が高い州がある。
- 自宅向けの軽減（ホームステッド）や評価の上昇の上限は、所有者が住む家が対象で、日本に住む投資家の賃貸物件には使えないことが多い。
- 利回りは、売主の税額ではなく、購入後に自分が払う税額で計算する。
実効税率の傾向（州平均、目安）
| 傾向 | 州の例 |
|---|---|
| 高い（1.5%以上） | ニュージャージー、イリノイ、コネチカット、ニューハンプシャー、テキサス |
| 中程度 | オハイオ、ペンシルベニア、ジョージア、フロリダ、カリフォルニア（購入価格で評価） |
| 低い（0.5%前後以下） | ハワイ、アラバマ、コロラド、ネバダ、サウスカロライナ |
※ 州内でも郡・市・学校区で大きく違います。物件ごとの税額を郡の記録で確認してください。ハワイは非自己居住の区分で税率が上がります（固定資産税の区分）。
自宅向けの軽減が使えない
| 制度 | 対象 | 日本に住む投資家の賃貸物件 |
|---|---|---|
| ホームステッド（控除） | 所有者が住む家 | 使えないことが多い |
| 評価の上昇の上限（例：フロリダの自宅は年3%） | 自宅が中心。自宅以外は別の上限（フロリダは10%） | 自宅向けより緩い上限 |
売主が住んでいた家を買う場合、売主の税額は軽減後の額のことがあり、購入後に大きく上がることがあります。
利回りへの入れ方
- 郡の記録で現在の評価額と税率を確かめる。
- 購入価格で評価が見直される州では、購入価格×税率で計算する（カリフォルニア）。
- ローンがあれば、税はエスクロー口座で毎月支払うことが多い（エスクロー口座とは）。
- 評価が高すぎると思えば、異議を申し立てる手続きがある（評価への異議申し立て）。
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よくある質問
所得税のない州のほうが得ですか？
テキサスやフロリダなど州の個人所得税がない州は、固定資産税や売上税などで財源を賄う傾向があり、テキサスのように固定資産税の実効税率が高い州もあります。日本に住む投資家は州の所得税より固定資産税の影響を受けやすいため、物件の税額で比べてください。
出典・参考
- U.S. Census Bureau — American Community Survey（住宅価値と固定資産税の中央値）（2026-09-23 参照）
- Florida Department of Revenue — Homestead Exemption（2026-09-23 参照）
- Texas Comptroller — Property Tax Basics（2026-09-23 参照）
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