アメリカ不動産投資の会社を比較するときに見る7つの項目（社名を出さずに、見方だけ）

この記事で出てくる言葉

先に結論

• 会社を比べるときは、同じ7項目を同じ順番で聞きます。会社ごとに説明の順番や強調点が違うので、そろえないと比べられません。
• 一番大きな差は「仕入れ・転売型か、仲介型か」。前者は会社の利益が物件価格に含まれ、後者は手数料として見えます。どちらが良い悪いではなく、総額でいくら払うかを比べます。
• 「節税」を前面に出す説明には注意してください。個人の減価償却による損益通算は2021年分以降できません（税金 総まとめ）。

比較の7項目

1. 取引の形（仕入れ・転売か、仲介か）

会社が自ら物件を買って販売する場合、販売価格に会社の利益が含まれます。仲介の場合は手数料が別途かかります。同じ物件を第三者が査定したらいくらか（鑑定評価や近隣の成約事例）を出してもらい、販売価格との差を見ます。

2. 費用の総額

物件価格、仲介・販売手数料、クロージング費用、初期の修繕、管理の初期費用、送金手数料。購入時に払う合計と、毎年払う合計を表にしてもらいます。

3. 管理体制

現地に自社の管理会社があるか、提携先か。管理料（家賃の何%か）、空室時の費用、修繕の見積もりと承認の流れ、報告の頻度。日本語で毎月の収支報告が来るか。

4. 実際の入居と家賃の実績

想定家賃ではなく、同じ会社が販売した過去の物件の実際の入居率と家賃。開示できない会社は、数字で判断できないということです。

5. 売却のサポートと出口

売るときに、その会社が買い戻すのか、現地市場で売るのか、手数料はいくらか。過去に売却した投資家の実際の売却価格と期間を聞きます。

6. 融資と送金

現地ローンの紹介があるか、条件（頭金・金利・期間）、日本の銀行の海外不動産ローンとの比較。送金手続きの支援。

7. 税務の説明の仕方

税務は税理士の領域です。会社が「節税できる」と断定していないか、提携税理士の説明が受けられるか、2020年度改正後の扱いを正しく説明しているか。

質問リスト（面談で使う）

1. 御社は物件を仕入れて販売していますか、仲介ですか？
2. その物件の第三者の評価額（または近隣の成約事例）はいくらですか？
3. 購入時と毎年の費用の総額を表にしてもらえますか？
4. 過去に販売した物件の入居率と家賃の実績を見せてもらえますか？
5. 売却時のサポート内容と手数料、過去の売却事例を教えてください。
6. 管理報告は日本語で、どの頻度で届きますか？
7. 税務の説明は誰がしますか？

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