タイで外国人が買えるもの・買えないもの：コンドの49%枠、土地、一戸建て、リースホールド

この記事で出てくる言葉

先に結論

• 買えるもの：コンドミニアム（区分所有の部屋）。建物全体の専有面積のうち**49%**までが外国人枠。
• 買えないもの：土地。したがって土地付きの一戸建て・ヴィラは、外国人が直接所有できない。
• 「外国人でも一戸建てが買える」と言われたら、土地のリースホールドかタイ法人経由のどちらかであることがほとんど。それぞれの制約を理解してから判断する。

1. コンドミニアムは49%まで

タイのコンドミニアム法は、1つの建物の専有面積の合計のうち、外国人が所有できる割合を49%以下と定めています。枠が残っていれば外国人名義（フリーホールド）で登記でき、埋まっていればできません。購入前に管理組合（ジュリスティック・パーソン）に残り枠を確認します。

登記には、購入代金相当が海外から外貨で送金されたことの証明（FET）が必要です。

2. 土地は所有できない

タイの土地法は、原則として外国人の土地所有を認めていません（一部の投資促進制度に例外はありますが、一般の個人投資家には現実的ではありません）。一戸建て・タウンハウス・ヴィラは土地と一体のため、外国人が直接所有することはできません。

3. 「一戸建てが買える」と言われたときに起きていること

土地のリースホールド＋建物の所有

土地を最長30年の賃借権（リースホールド）で借り、その上の建物だけを所有する形です。登記できる賃借期間は30年が上限で、「30年＋30年＋30年」と更新を約束する契約が見られますが、更新は登記で確約されず、将来の合意に依存します。土地所有者が変わった場合、相続が起きた場合の扱いも契約で確認が必要です。

タイ法人を通す

タイ人が株式の過半を持つ法人を作り、その法人が土地を所有する形です。外国人が実質的に支配する目的でタイ人名義を借りる（ノミニー）と、法律に反すると判断される可能性があります。法人の維持費・会計・税務も毎年かかります。この方法は、勧められたとしても、タイの弁護士に個別に確認せずに進めないでください。

4. リースホールドの物件を検討するときの確認項目

• 登記された賃借期間と開始日（残り何年か）
• 更新条項の内容と、更新が確約されたものかどうか
• 賃借権の譲渡（売却）と相続が認められているか
• 土地所有者が変わった場合の扱い
• 期間満了時の建物の扱い

5. 出口（売るとき）の違い

フリーホールドのコンドは、タイ人にも外国人（枠内）にも売れます。リースホールドは残存期間が短くなるほど価値が下がり、買い手も限られます。「安い」理由がリースホールドにあることは珍しくありません。

次に読む

• タイのコンドミニアム購入ガイド
• フリーホールドとリースホールドの違い