タイのコンドミニアム購入ガイド：外国人枠49%・相場の見方・購入の流れ・費用

結論を先に

• 外国人が買えるのはコンドミニアム。建物ごとに外国人の所有は総面積の**49%**まで。
• 登記には**海外からの外貨送金の証明（FET）**が必要。送金目的欄に物件購入と明記します。
• 登記時の費用は移転登記料2%（売主・買主で折半が多い）、印紙税または特定事業税、源泉所得税などで、合計で数%。誰が負担するかは契約で決めます。
• 新築プレビルドは価格が魅力でも、竣工遅延と転売難が失敗の典型です。中古は賃料の実績で判断できます。

外国人が買えるもの・買えないもの

タイのコンドミニアム法は、外国人が所有できる専有面積を各建物の**49%**までと定めています。残り51%はタイ人名義です。同じ建物でも、外国人枠が残っていれば外国人名義（フリーホールド）で登記でき、枠が埋まっていればできません。

土地は外国人が所有できません。土地付きの一戸建てやタウンハウスを外国人が「買う」話には、長期リースやタイ法人を介する方法が出てきますが、名義貸し（ノミニー）は法律に反すると判断される可能性があり、この記事では勧めません。

相場の見方

バンコクのコンドミニアム価格は、駅からの距離、築年、デベロッパーのグレードで大きく変わります。価格を見るときは次の3つを分けてください。

1. 新築（プレビルド）の販売価格 — デベロッパーが設定する価格。周辺の中古より高いことが多い。
2. 中古の成約価格 — 実勢。エージェントの提示価格ではなく、成約事例を求める。
3. 賃料 — 表面利回り＝年間賃料÷価格。同じ建物の実際の賃貸契約を確認する。

数字には「いつ」「どのエリア」「新築か中古か」を添えて比較してください。当サイトではバンコクの賃貸相場（四半期更新）を準備しています。

購入の流れ

1. 予約契約と予約金：物件を押さえる段階。返金条件を書面で確認。
2. 売買契約：中古は売主と、新築はデベロッパーと。支払いスケジュール、引き渡し時期、遅延時の取り扱いを確認。
3. 海外送金：日本の銀行から外貨（USD または THB 建て）で送金。送金目的を「コンドミニアム購入」と明記し、受取銀行から FET（Foreign Exchange Transaction Form）または Credit Advice を取得。5万ドル相当以上の送金で発行が一般的です。
4. 外国人枠の確認書：管理組合（ジュリスティック・パーソン）から、外国人枠の範囲内である旨の書面を取得。
5. 土地局で登記：売主・買主（または代理人）が土地局に出頭し、名義を移転。費用を納付。

費用の目安

新築の場合、デベロッパーが登記費用の一部を負担するキャンペーンがあることもあります。誰が何を払うかを契約書で確定させてください。

新築プレビルドと中古の違い

賃貸に出す場合

• 外国人が個人で賃貸に出すことは可能です。管理会社への委託料は賃料の1か月分〜数%が一般的です。
• 賃料収入はタイで課税対象になり、日本の居住者は日本でも不動産所得として申告します（外国税額控除の対象になり得ます）。日本側の扱いは海外不動産の税金の全体像とタイの不動産の税金で説明しています。個別の判断は税理士にご相談ください。
• 短期の民泊は、ホテル法や管理規約で制限されることがあります。

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