海外不動産を夫婦の共有名義にするときの注意は？（持分と資金の出し方、贈与税、相続の手続き、国ごとの共有の形）

フリーホールドは所有権、リースホールドは期間のある権利として対比した概念図 — フリーホールドは所有する権利、リースホールドは期間を定めて使う権利です。
所有権と期間のある権利の違いを示す概念図。対象・期間・更新条件は国や契約によって異なります／ AI生成イラスト図を大きく見る ↗

この記事で出てくる言葉

言葉	ざっくりいうと
共有名義	一つの物件を複数人の名義で持つこと
持分	共有者それぞれの権利の割合
贈与税	個人から財産をもらったときにかかる日本の税
ジョイントテナンシー	米国の共有の形。一人が亡くなると残りの共有者に自動的に権利が移る
テナンシー・イン・コモン	米国の共有の形。持分は相続の対象になる
テナンシー・バイ・ジ・エンティアティ	ハワイなど一部の州の、夫婦だけが使える共有の形

短い答え

持分は、実際に出した資金の割合に合わせるのが原則です。ずれると日本で贈与税の問題になることがあります。共有にすると、米国のジョイントテナンシーのように相続の手続き（プロベート）を避けられる形がある一方、売却・ローン・離婚のときに共有者全員の合意が必要になります。

持分と資金の出し方

場合	起きうること
夫が全額を出して、夫婦で半分ずつの名義	妻の持分について、夫から妻への贈与とみなされる可能性
夫婦がそれぞれ出した割合で持分を決める	贈与の問題は生じにくい
ローンで買い、夫が全額返済、名義は共有	返済の負担と持分のずれが贈与の問題になりうる

※ 日本の配偶者控除（居住用不動産の贈与）は、日本国内の自宅などが前提で、海外の投資用物件には使えないのが原則です。

国ごとの共有の形

国	共有の形と特徴
米国（ハワイ含む）	ジョイントテナンシー（一人が亡くなると残りの共有者へ自動で移る）、テナンシー・イン・コモン（持分が相続の対象）、夫婦向けのテナンシー・バイ・ジ・エンティアティ（州による）
タイ	コンドの権利証に共有者として記載。持分の記載のしかたを確認
ドバイ	共有者として登記。ゴールデンビザなどの条件判定で共有の扱いに決まりがある（ビザの種類）
フィリピン	夫婦の財産制度（フィリピンの民法）との関係に注意。外国人夫婦の場合も確認

共有名義で気をつけること

家賃・売却益の申告：持分に応じて、夫婦それぞれが日本で申告する。
売却・借り換え：共有者全員の署名が必要。一人が海外にいる、病気で判断できないときに手続きが止まる。
相続：ジョイントテナンシーでも、日本の相続税の申告は必要。残りの共有者に移った持分も相続税の対象になりうる（相続の基本）。
離婚：財産分与の対象になる。国によって共有の解消の手続きが違う。
現地の書類：戸籍や婚姻の証明の翻訳・認証を求められることがある。

相談するとき

誰がいくら出すか、ローンを誰が返すか、将来の相続をどう考えるかを決めてから、日本の税理士と、現地の弁護士・エスクロー会社に共有の形を確認します。

よくある質問

持分は半分ずつにすればいいですか？

持分は、実際にお金を出した割合に合わせるのが原則です。一人が全額を出して半分ずつの名義にすると、出していない人の持分について日本で贈与とみなされる可能性があります。ローンを使う場合は、誰が返済するかも関係します。税理士に確認してください。

出典・参考

国税庁タックスアンサー No.4402 贈与税がかかる場合（共有名義と資金負担）（2026-09-23 参照）
Hawaii Revised Statutes §509-2（Tenancy by the Entirety 等）（2026-09-23 参照）

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