マニラのエリア別ガイド：マカティ・BGC・オルティガス・ベイエリア・ケソン（借り手と供給の違い）
マニラ首都圏は都市（シティ）ごとに性格がはっきり違います。金融の中心マカティ、新都心BGC、価格が手頃なオルティガス、開発が続くベイエリア、人口最大のケソン。借り手の層、価格帯、供給の多さ、注意点を整理します。
執筆 編集部
この記事で出てくる言葉
| 言葉 | ざっくりいうと |
|---|---|
| CBD | 中心業務地区。オフィスが集まるエリア |
| BPO | コールセンターなどの業務受託産業。マニラの賃貸需要の柱の一つ |
| 供給 | 新築の完成戸数。多いエリアは家賃が上がりにくい |
先に結論
- マニラは都市ごとに借り手が違う。外国人・高所得層はマカティとBGC、現地の会社員はオルティガスとケソン、特定産業の従業員はベイエリア。
- 供給の多さがこの数年の最大の論点。新築が集中した時期・エリアでは空室が積み上がりました。
- 数字は都市全体ではなく、建物単位の入居率で確かめる（空室率とは）。
主要エリア
| エリア | 性格 | 主な借り手 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| マカティ | 伝統的な金融・商業の中心。成熟 | 外国人ビジネスパーソン、高所得層 | 築古物件が多く、管理状態と管理費の差が大きい |
| BGC（ボニファシオ・グローバル・シティ） | 計画的に開発された新都心。高層コンド集中 | 多国籍企業の社員、若い高所得層 | 新築供給が集中。「空室が多い」という指摘。家賃競争 |
| オルティガス | 第2のCBD。価格は手頃 | 現地の会社員、BPO従業員 | 交通渋滞。駅・オフィスへの距離で差 |
| ベイエリア（パサイ・パラニャーケ） | カジノ・エンタメ・空港周辺の開発地 | 特定産業の従業員、観光 | 産業の動向に左右される。供給も多い |
| ケソン | 人口最大の都市。大学・行政 | 学生、現地の会社員、ファミリー | 価格が手頃。投資家向けより実需向き |
| アラバン（南部） | 住宅地とビジネスパーク | ファミリー、南部勤務の会社員 | 都心へのアクセスは高速道路次第 |
目的別の考え方
- 外国人・高所得層に貸す：マカティ、BGC。ただし供給と競争を見る。
- 現地の実需に貸す：オルティガス、ケソン。家賃は低いが借り手は厚い。
- 値上がりを狙う：ベイエリアなど開発地はリスクも大きい。出口の買い手を先に考える。
エリアを決める前に確認すること
- その建物の入居率（管理組合に直接）
- 同じ建物・間取りの実際の成約家賃
- 今後2〜3年の完成予定戸数
- 外国人枠（40%）の残り
- 管理費と修繕積立の状態
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よくある質問
BGCとマカティ、どちらが借り手に人気ですか？
どちらも外国人や高所得層の需要がありますが、BGCは新築供給が集中した時期があり空室の指摘も出ています。マカティは成熟した街で築古物件が多く、管理状態の差が大きい。建物単位の入居率で判断してください。
出典・参考
- Bangko Sentral ng Pilipinas — 住宅価格指数（地域別）（2026-09-23 参照）
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