フィリピン不動産：セブとマニラ、どちらを見るべきか（借り手・価格・出口の違い）
フィリピンで日本人が検討するのはマニラ（マカティ、BGC、オルティガス）とセブ（セブ市、マクタン）が中心です。借り手の層、価格帯、供給の多さ、売るときの相手がどう違うかを整理します。
執筆 編集部
この記事で出てくる言葉
| 言葉 | ざっくりいうと |
|---|---|
| BGC | ボニファシオ・グローバル・シティ。マニラの新しいビジネス地区 |
| マカティ | マニラの伝統的なビジネス・金融の中心 |
| コンドテル | ホテルのように運営されるコンドミニアム。観光客に短期で貸す |
| 外国人枠 | コンドミニアムで外国人が所有できる上限（建物全体の40%） |
先に結論
- マニラは借り手の層が厚い（現地の会社員、外国人ビジネスパーソン）一方、新築の供給も多く、エリアによっては空室が積み上がっています。
- セブは観光・リゾートと、IT・英語学校で働く人の需要。短期賃貸に向く物件が多いが、手数料と閑散期の影響が大きい。
- どちらも、**「その建物の実際の入居率」**を管理組合に直接確認することが、数字の裏取りとして最も確かな方法です。
マニラ
| エリア | 性格 | 借り手 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| マカティ | 金融・商業の中心。成熟した街 | 外国人ビジネスパーソン、現地の中〜高所得層 | 築年の古い物件が多い。管理状態を確認 |
| BGC | 新しい計画都市。高層コンドが集中 | 多国籍企業の社員、若い高所得層 | 供給が多く、完成が重なると家賃が下がりやすい。「空室が多い」という指摘も出ている |
| オルティガス | ビジネス地区。価格はマカティ・BGCより手頃 | 現地の会社員 | 交通渋滞。駅近かどうかで差 |
| ベイエリア | カジノ・エンタメ施設周辺の開発地 | 特定産業の従業員 | 産業の動向に左右されやすい |
セブ
| エリア | 性格 | 借り手 | 注意点 |
|---|---|---|---|
| セブ市（ITパーク、セブビジネスパーク） | IT・BPO企業のオフィス街 | 現地のIT従事者、外国人 | 単身向けの需要。供給も増えている |
| マクタン島 | 空港・リゾート | 観光客（短期）、リゾート滞在者 | 短期賃貸の手数料と閑散期。台風など気候の影響 |
| マンダウエ | 工業・商業地 | 現地の会社員 | 投資家向けの物件は限られる |
判断の軸
- 誰に貸すか：現地の会社員か、外国人か、観光客か。
- 供給：そのエリアで今後2〜3年に完成する戸数。マニラ、特にBGC周辺は多い。
- 入居率の実態：管理組合に、その建物の入居率を直接聞く。
- 出口：売る相手は現地の実需か、外国人投資家か。外国人枠（40%）が埋まっていると、外国人には売れない。
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よくある質問
セブは観光地だから短期で貸せますか？
観光客向けの短期賃貸（コンドテルなど）は可能ですが、管理会社への手数料が大きく、閑散期の空室もあります。表面利回りではなく、手数料と空室を引いた実質で比べてください。
出典・参考
- Bangko Sentral ng Pilipinas（フィリピン中央銀行）住宅価格指数（2026-09-23 参照）
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