ホノルル・カカアコの新築コンド：再開発の仕組み、貸し方の制限（90日）、リザーブ住宅の転売制限、確かめること
ホノルルのカカアコは、ダウンタウンとアラモアナの間で高層コンドの開発が続く地区です。州の機関が再開発を監督していること、住宅地のため90日未満の賃貸ができないこと、一定の所得層向けのリザーブ住宅には転売や賃貸の制限があること、管理費と新築の供給を踏まえた見方を整理します。
執筆 編集部
この記事で出てくる言葉
| 言葉 | ざっくりいうと |
|---|---|
| HCDA | ハワイ州の地域開発公社。カカアコの再開発を監督する |
| リザーブ住宅（ワークフォース住宅） | 一定の所得層向けに価格を抑えた住戸。転売・賃貸に制限がある |
| マスタープラン | 地区全体の開発計画 |
| 90日ルール | ホノルルのリゾート地区以外で、90日未満の賃貸を原則禁止する規則 |
先に結論
- カカアコは州の機関（HCDA）が再開発を監督する地区で、高層コンドが次々に建っている。
- リゾート地区ではないため、90日未満の賃貸は原則できない。長期賃貸か自己使用が前提。
- リザーブ住宅（一定の所得層向け）の住戸は、転売・賃貸に制限がある。一般の住戸と区別して確かめる。
- 新築が続くため、同じ間取りの競合と、管理費の水準が家賃・売却価格に影響する。
地区の特徴
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 位置 | ダウンタウンとアラモアナ・ワイキキの間 |
| 開発 | 大手のマスタープランによる高層コンド、商業施設、公園 |
| 借り手 | 医療・行政・ダウンタウンのオフィスの勤務者、学生 |
| 交通 | 都市鉄道（スカイライン）の延伸計画がある。時期は変わる前提で見る |
確かめること
- 住戸の種類：一般の住戸か、リザーブ住宅か。リザーブ住宅なら、所有者の居住義務・転売の条件・期間。
- 賃貸の規則：建物のハウスルールの最低賃貸期間（管理組合の書類の読み方）。
- 管理費：新築は当初の管理費が低めに設定され、数年で上がることがある（管理費の見方）。
- 近くの新築の供給：今後完成するタワーの戸数。
- 固定資産税の区分：日本に住む人は非自己居住の区分（固定資産税の区分）。
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よくある質問
カカアコのコンドは短期で貸せますか？
カカアコはリゾート地区ではないため、ホノルル市郡の規則で90日未満の賃貸は原則としてできません。建物の規則がそれより厳しいこともあります。短期貸しを前提にする場合は、ワイキキのリゾート地区の物件と比べて考えます。
出典・参考
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