ドバイ不動産投資の始め方：外国人が買える物件・購入の流れ・費用

結論を先に

• 外国人が完全所有できるのはフリーホールド指定区域の物件です。ダウンタウン、マリーナ、パーム・ジュメイラ、ビジネスベイなど主要エリアの多くが該当します。
• 購入の流れは「予約（MOU／予約金）→ 売主の抵当解除・NOC取得 → ドバイ土地局での名義変更・登記」。中古で数週間、新築（オフプラン）は引き渡しまで数年です。
• 費用は物件価格の6〜7%前後を見込みます。中心はドバイ土地局の登録料4%です。
• 現地には所得税・キャピタルゲイン税・固定資産税がありません。ただし日本の居住者は日本で課税されます。日本側の扱いは海外不動産の税金の全体像で説明しています。個別の判断は税理士にご相談ください。

外国人が買える物件

ドバイでは2002年以降、フリーホールド（Freehold）に指定された区域で外国人が土地と建物を完全所有できます。それ以外の区域は原則として最長99年のリースホールド（Leasehold）です。物件を検討するときは、まず所在エリアがフリーホールド区域かを確認してください。ドバイ土地局のサービスや公式アプリ Dubai REST で、物件・区域・取引履歴を確認できます。

物件の種類は大きく3つです。

購入の流れ

1. エージェント選び：ドバイの不動産仲介は RERA（不動産規制庁）への登録が必要です。担当者の登録番号（BRN）を確認します。
2. 物件の確認：区域（フリーホールドか）、権利証（Title Deed）、サービスチャージ、賃貸中なら賃貸契約の内容。
3. 予約（MOU／Form F）：売買条件を合意し、通常は物件価格の10%程度を預けます。
4. 抵当の解除と NOC：売主にローンが残っていれば解除し、デベロッパーから譲渡同意書（NOC）を取得します。
5. 名義変更・登記：ドバイ土地局（または登録トラスティ事務所）で名義変更し、登録料4%を支払います。新しい権利証が発行されます。

オフプランの場合は、デベロッパーとの売買契約（SPA）と、購入代金がデベロッパーの資金と分離管理されるエスクロー口座への支払いが基本です。エスクローを通さない支払いを求められたら、その時点で立ち止まってください。

費用の目安

為替は米ドル固定（1USD=3.6725AED）のため、日本円で見た価格はドル円レートで動きます。円建ての投資額を考えるときは、購入時と売却時の為替を分けて考えてください。

ローンと送金

現地銀行の非居住者向けローンは、頭金が50%前後求められることが一般的で、日本の住宅ローンのような条件ではありません。日本国内では、国内不動産を担保にする海外不動産ローンを扱う銀行があります。送金は日本の銀行からの外国送金となり、目的の申告と資金の出所の説明が求められます。

ビザとの関係

一定額以上の不動産を保有すると、長期居住ビザ（ゴールデンビザ）の申請要件を満たす場合があります。金額要件や物件の条件は変更されるため、最新の条件は UAE 政府の公式情報で確認してください。ビザ取得を主目的にする場合は、不動産の投資判断とは分けて考えることを勧めます。

日本側の税金（要点のみ）

現地に所得税や固定資産税がなくても、日本の居住者は賃料収入を不動産所得として、売却益を譲渡所得として日本で申告します。国外財産調書の提出義務が生じる場合もあります。詳しくは海外不動産の税金の全体像で説明しています。個別の判断は税理士にご相談ください。

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