フィリピンのプレビルド契約書で見るべき10か所：予約契約、支払い、遅延、解約、引き渡し

テーブルで書類を一緒に確認する相談場面のイラスト — 契約や条件を相談し、確かめる場面を描いたイメージイラスト／ AI生成イラスト

この記事で出てくる言葉

言葉	ざっくりいうと
予約契約（リザベーション）	物件を押さえるための最初の契約。予約金を払う
売買契約（CTS／DOAS）	Contract to Sell（分割払い中の契約）と Deed of Absolute Sale（完済後の売買証書）
マセダ法	分割払いの買主を守る法律。一定期間払った人に猶予や返金を定める
CCT	コンドミニアムの権利証（Condominium Certificate of Title）
ターンオーバー	引き渡し

先に結論

フィリピンの新築購入は「予約契約 → 分割払い中の売買契約（CTS） → 完済後の売買証書（DOAS） → 権利証（CCT）」と進みます。どの段階で何を受け取るかを最初に押さえます。
最大のリスクは竣工の遅れと引き渡し後の空室。契約書の遅延条項と解約・返金条項で損失の大きさが決まります。
分割払いの買主を守るマセダ法がありますが、適用には条件があります。「法律で守られている」と聞いただけで安心しないこと。

契約書で見る10か所

当事者：売主はデベロッパー本体か、販売子会社か。連絡先と責任の所在。
物件の特定：棟・階・部屋番号・専有面積。図面と一致しているか。
価格と支払いスケジュール：予約金、頭金、分割の回数と期日、引き渡し時の残金。為替はペソ建てか。
支払い遅延時のペナルティ：買主が遅れた場合の利息・解除の条件。
竣工予定日と遅延条項：デベロッパーが遅れた場合の補償、一定期間を超えたときの解約権と返金。
仕様変更：間取り・設備・共用施設を変更できる範囲。
解約と返金：買主都合の解約でいくら戻るか、マセダ法の適用関係。
引き渡しの条件：内覧（パンチリスト）、不具合の修正、引き渡し時に払う費用（登記関連・管理費の前払い）。
権利証（CCT）の発行：いつ、誰の名義で、費用は誰が払うか。外国人名義で登記できることの明記。
外国人枠：40%枠の範囲内であることの表明と、超えた場合の扱い。

マセダ法について（概要）

分割払いで不動産を買った人を保護する法律で、2年以上支払った買主には、支払い遅延時の猶予期間と、解約時に払込額の一定割合の返金が定められています。2年未満の場合は猶予期間のみです。予約金や、契約の種類によっては適用が争われることがあります。契約書に「マセダ法に従う」と書かれていても、具体的にいくら戻るかは自分で計算して確認してください。

引き渡し後に起きること

管理費（アソシエーション・デュー）の支払いが始まる。空室でも払う。
権利証（CCT）の発行に時間がかかることがある。発行までの間の売却は制約がある。
同じ建物・エリアで大量に引き渡しがあると、賃貸市場に部屋があふれる。

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よくある質問

途中でやめたら、払ったお金は戻りますか？

フィリピンには分割払いの購入者を保護する法律（マセダ法）があり、一定期間以上支払った買主には、猶予期間や払込額の一部の返金が定められています。ただし適用条件があり、予約金は対象外とされることが多いため、契約書の解約条項と法律の両方を確認してください。

出典・参考

Republic Act No. 6552（Maceda Law）— 分割払い購入者の保護（2026-09-23 参照）
Department of Human Settlements and Urban Development（DHSUD）— 不動産開発の許認可（2026-09-23 参照）

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