フィリピンで外国人が買えるもの：コンドの40%枠、土地は不可、長期リースと法人の注意点

フリーホールドは所有権、リースホールドは期間のある権利として対比した概念図 — フリーホールドは所有する権利、リースホールドは期間を定めて使う権利です。
所有権と期間のある権利の違いを示す概念図。対象・期間・更新条件は国や契約によって異なります／ AI生成イラスト図を大きく見る ↗

この記事で出てくる言葉

言葉	ざっくりいうと
コンドミニアム法	フィリピンの区分所有に関する法律。外国人の所有上限を40%と定める
60/40ルール	土地を持てる法人はフィリピン人が60%以上の株式を持つ必要がある、という原則
長期リース	外国人投資家向けに認められた土地の長期賃借（一定条件で最長50年＋延長25年）
CCT	コンドミニアムの権利証（Condominium Certificate of Title）

先に結論

買えるもの：コンドミニアム。建物全体で外国人の所有は**40%**まで。
買えないもの：土地。憲法で外国人の土地所有が禁じられている。
一戸建てやヴィラを勧められたら、長期リースか60/40の法人のどちらか。どちらも土地はあなたのものにならない。

1. コンドミニアムは40%まで

コンドミニアム法により、1つのコンドミニアム・プロジェクトで外国人が所有できる割合は**40%**までです。プレビルドの場合、販売時点で「外国人枠は残っています」と言われても、引き渡し時に枠が埋まっていることがないか、契約書で外国人名義の登記を保証する条項を確認します。権利証は CCT（Condominium Certificate of Title）として発行されます。

2. 土地は所有できない

1987年憲法は、土地の所有をフィリピン国民と、フィリピン人が60%以上の資本を持つ法人に限定しています。外国人個人が土地を所有することは、相続などの限定的な例外を除いてできません。

3. 「一戸建てが買える」と言われたときに起きていること

長期リース

外国人投資家は、一定の条件のもとで土地を長期に借りることができます（Investors’ Lease Act に基づき、最長50年、25年の延長が認められる場合）。建物は所有できますが、土地はリース期間の満了で返すことになります。

60/40の法人

フィリピン人が60%以上の株式を持つ法人を設立し、その法人が土地を所有する形です。外国人が実質的に支配する目的でフィリピン人の名義を借りることは、反ダミー法（Anti-Dummy Law）に反する可能性があります。法人の設立・維持・税務にもコストがかかります。

4. 外国人枠の確認方法

デベロッパーに、当該プロジェクトの外国人所有比率の現在値を書面で求める。
契約書に、外国人名義での登記ができない場合の解約・返金条項があるかを確認する。
中古の場合は、管理組合（コンドミニアム・コーポレーション）に確認する。

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よくある質問

フィリピンで外国人は土地を買えますか？

買えません。憲法で土地の所有はフィリピン国民と、フィリピン人が60%以上を持つ法人に限られています。相続など限定的な例外を除き、外国人個人は土地を所有できません。

外国人枠40%が埋まっているとどうなりますか？

外国人名義で登記できません。契約前にデベロッパーまたは管理組合に残り枠を書面で確認してください。

出典・参考

Republic Act No. 4726（The Condominium Act）— 外国人所有比率40%（2026-09-23 参照）
1987年フィリピン共和国憲法第12条 — 土地の外国人所有制限（2026-09-23 参照）
Republic Act No. 7652（Investors' Lease Act）— 外国人投資家の長期リース（2026-09-23 参照）

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