フィリピン不動産投資の失敗事例6つとプレビルドの落とし穴

この記事の立場

特定のデベロッパーや業者を評価するものではありません。相談や質問で繰り返し出てくる構造的な失敗と、契約前に自分で確認できることを書きます。

失敗事例 6つ

1. 竣工が遅れる（プレビルド）

建設中の物件を分割払いで買うプレビルドは、フィリピンでは主流の売り方です。工期が1年以上延びる例は珍しくなく、その間は賃料が入らず、支払いだけが続きます。契約書に遅延時のペナルティや解約条件がどう書かれているかが、損失の大きさを決めます。

2. 引き渡し後に借り手がつかない

新築の供給が集中するエリアでは、同時期に大量の部屋が賃貸市場に出ます。「表面利回り○%」の前提だった賃料で借り手がつかず、値下げか空室かの選択になる。想定賃料ではなく、同じ建物・同じエリアの実際の賃貸契約を確認してください。

3. 転売できない

「完成前に売れば利益」という説明で買った物件が、完成後も買い手がつかない。中古市場の流動性は新築販売の勢いとは別物です。出口の買い手が誰か（現地の実需か、外国人投資家か）を考えてから買います。

4. 管理費と修繕で利回りが消える

管理費（アソシエーション・デュー）、固定資産税、管理委託料、修繕を差し引くと、表面利回りから数ポイント下がります。表面と実質を分けて計算し、空室期間も織り込みます。

5. 為替で円建ての成績が変わる

ペソ建てでは利益でも、円換算では損失になることがあります。購入時と回収時の為替を分けて考え、円高になった場合の耐性を確認します。

6. 外国人枠を確認せずに契約する

コンドミニアムの外国人所有比率は建物全体で40%が上限です。枠が埋まっていると外国人名義で登記できません。契約前にデベロッパーまたは管理組合に残り枠を確認します。

買う前チェックリスト

• デベロッパーの引き渡し実績（過去のプロジェクトの竣工時期と予定の差）
• 契約書の遅延条項・解約条件・返金条件
• 支払いの管理方法（分離管理か）
• 同じ建物・エリアの実際の賃貸契約の賃料と空室状況
• 管理費・固定資産税・管理委託料を差し引いた実質利回り
• 外国人枠の残り
• 出口の買い手の想定（現地実需か外国人か）
• 日本側の税務（不動産所得・譲渡所得）を税理士に確認する予定

「7割空室」は本当か

Yahoo!知恵袋には「BGCは7割空室と現地の友人が言っていた」という投稿があります。エリア全体の空室率の公式統計は限られますが、新築供給が集中した期間に賃貸在庫が積み上がったこと自体は、不動産サービス会社の市況レポートでも指摘されてきました。数字は「誰が、いつ、どの範囲で」測ったかで大きく変わります。買う前には、対象の建物の入居率を管理組合に直接確認するのが最も確かな方法です。

次に読む

• フィリピン不動産投資ガイド（ハブ）

よくある質問

フィリピンで外国人は不動産を買えますか？

コンドミニアムの専有部分は、建物全体の外国人所有比率が40%以内であれば所有できます。土地は所有できません。

プレビルド（建設中）の物件は避けるべきですか？

一律に避ける必要はありませんが、竣工遅延と転売難が失敗の典型です。デベロッパーの引き渡し実績、契約書の遅延条項、返金条件、支払いが分離管理されているかを確認してください。

出典・参考

1. Republic Act No. 4726（Condominium Act）外国人所有比率40%（2026-09-22 参照）
2. Bangko Sentral ng Pilipinas（フィリピン中央銀行）住宅価格指数（2026-09-22 参照）
3. Yahoo!知恵袋「フィリピン不動産投資」に関する質問（98件・2026年9月時点）（2026-09-22 参照）

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